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房贷利率“对焦”LPR 新定价机制“限低不限高”

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=如无意外,今年国庆长假过后,住房房贷中“基准利率” “上浮” “打折”等字眼将淡出人们的视线,取而代之的是“LPR”“加点”等新词。

8月25日,中国人民银行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》(以下简称《公告》)。《公告》显示,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR(贷款市场报价利率)为定价基准加点形成。

在LPR形成机制改革完善后的第8日,个人住房贷款利率政策调整的靴子终于也落了地。政策变化,市场最为关心的在于:未来个人房贷利率是升还是降?对居民家庭影响几何?

从时代周报记者获得的市场反馈来看,LPR旨在调节市场利率,本身有下调趋势,但到了房贷端,可能显示出“实升”的状态。

对此,央行有关负责人在答记者问时明确表示:“与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。”

此外,《公告》的各项细则对“房住不炒”、稳定市场的意图非常明显。

“尤其是对于二套房商贷的明确要求,体现出保障首套刚需的置业需求,以及保持现有调控力度不放松的明确态度。” 58安居客房产研究院首席分析师张波对记者表示。

限低不限高

《公告》规定,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

以8月20日的LPR为参考来计算,其中1年期LPR为4.25%,5年期以上LPR为4.85%。房贷多为5年期以上,因此采用4.85%为定价基准加点形成。另外,1个“基点”为万分之一,那么从全国范围来看,新发放首套房贷利率应不低于4.85%,二套房贷款利率则不低于5.45%。

而此前,我国首套房贷利率定价基准为4.9%,二套房定价基准约为5.39%。将新旧定价机制做一对比可以看出,在下一次央行发布LPR之前,首套房贷利率的定价基准事实上有所下降,二套房贷款利率则有所上升。

不过,公告中的“加点”又是其中的不确定因素。“从目前的实际情况来看,银行加点的可能性较大。”同策咨询研究总监张宏伟向时代周报记者坦言,“按照LPR趋势来看,可能会小幅下降。但各个地方商业银行可能有利率上涨的冲动。原因在于住房交易量下降,按揭量下降,银行利润下滑,上浮利率才能够提升利润。”

但这并不意味着房贷利率上涨空间由此会打开。8月20日,中国人民银行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上明确,要坚持“房住不炒”,不把房地产当做刺激经济的手段,做到房贷的增量不扩张、房贷的利率不下降。

政策对二套房则显示了更为严格的抑制态度。“对于热点城市来说,预计二套房加点将会在央行公布的60个基点上明显提高。”诸葛找房副总裁苑承建指出。

《公告》还提出,“人民银行省一级分支机构应按照‘因城施策’原则……确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限”。多名专家对此都表示,从这个角度来看,个人房贷新定价机制表明了“房住不炒”的态度—“限低不限高”。

“重定价”风险需评估

影响个人房贷利率走势的另外一个不确定因素在于“重定价”。

《公告》显示:“借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。”

对此,央行负责人在答记者问时解释称,重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。

“借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。”该负责人表示。

某大型商业银行工作人员告诉时代周报记者,定价基准的变化预计会对未来个人房贷产生较大影响。

“相较于企业贷款,个人贷款更容易受定价基准影响。”上述工作人员解释,“企业贷款是综合衡量给出一个贷款利率,几乎可以做到‘一企一率’。即使在LPR定价机制下,银行也可以根据实际情况确定对企业的贷款利率。但个人房贷则是一个标准化的东西。所以贷款利率定价一变,之前的都会变。”

但是否 “重定价”、以何种期限“重定价”,则是未来购房者和银行需要博弈的一点。

举例来看,如果购房者在2019年10月8日按照4.85%的贷款利率获得了为期30年的房贷,那么以何种期限进行“重定价”,其中存在非常明显的博弈。假如以一年为期,届时的房贷利率有所下降,“重定价”自然可以使购房者获益;反之,则需要购房者付出更多的代价。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对时代周报记者分析,“重定价”在不同周期下,对借款人和银行受益情况不同。若约定周期内LPR下跌小于开始的LPR,则对借款人更加有利,节约购房成本;相反若约定周期内LPR上涨大于开始的LPR,则对银行来说更加有利,银行红利增加。

“整体来说,银行对于市场的把控及走向更加的精准和科学,因此相对而言‘重定价’对银行更加有利。”国仕英直言。

那么,购房者是否可以不选择“重定价”?循着公告,可以找到答案:如果购房者放弃“重定价”,即选择以合同期限为重定价周期。

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