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深圳:租赁住房经改造后,须专业检测符合空气标准后方可出租

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8月30日,广东省深圳市住房和建设局发布一份《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》,意见明确:租赁住房经改造或重新装修首次出租的,须经专业检测符合室内空气质量标准后,方可对外出租。

此外,深圳将建立住房租赁指导价格发布制度,提高租金透明度。强化规模化、专业化住房租赁企业在稳定住房租赁价格方面的示范作用,引导企业出租住房的租金不高于租金指导价格。发挥政策传导效应,加快推进“控涨幅、稳租期”为特征的商品房租赁试点工作。

严禁中介机构、住房租赁企业通过自办金融或与其他机构合作,为租房违规加杠杆提供产品和服务;住房租赁消费贷款额度不高于租赁合同金额,贷款期限不长于租赁合同约定的租期,贷款资金只能划入住房承租人账户,不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同;严禁发放长期、大额个人住房租赁消费贷款;贷款机构须加强住房租赁消费贷款用途和风险监控,防范资金挪用、侵占、盲目加杠杆风险。

根据指导意见,深圳将合理确定商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房供应规模,力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套,其中租赁住房不少于30万套。

以下是意见全文:

《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》

各区人民政府,市政府直属各单位,各有关驻深单位:

为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神,认真落实习近平总书记对广东、深圳重要讲话和批示指示精神,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,突出租赁住房民生属性,实现“稳租金、稳预期”发展目标,建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制,全力建设中国特色社会主义先行示范区,现提出如下意见:

一、多渠道增加租赁住房供应

结合我市未来住房需求,编制深圳市住房发展规划,合理确定商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房供应规模,力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套,其中租赁住房不少于30万套。

加大新增建设力度,多渠道筹集租赁住房。提高新增建设用地中租赁住房用地供应比例;新增商品住房中,自持租赁住房供应比例原则上不低于30%;新增人才住房、安居型商品房、公共租赁住房中,租赁住房总体供应比例原则上不低于50%;产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%,新增加部分主要用于建设租赁住房、公共租赁住房。探索利用市场机制,通过政府补贴、购买服务等方式,增加租赁住房供应;发挥规模化、专业化住房租赁企业的引领和带头作用,鼓励有资金实力、信用良好的相关企业或机构开展自持住房租赁经营;允许非房地产企业依法取得使用权的土地,在符合规划、权属不变的前提下,用于建设公共租赁住房;推进利用老旧小区和城中村改造用地、已批未建用地、征地返还用地等存量用地开发建设租赁住房。

盘活存量住房,增加租赁住房供应。支持企事业单位利用符合规定的自有住房、配套宿舍筹集租赁住房;支持住房租赁企业、集体经济组织和原村民通过城中村综合整治和改造提供租赁住房;探索盘活各类空置住房用于增加租赁住房供应的措施。

租赁住房应当满足消防、质量等安全要求和相关设计规范、标准。租赁住房经改造或重新装修首次出租的,须经专业检测符合室内空气质量标准后,方可对外出租。

二、规范住房租赁市场行为

建立住房租赁行业主体备案制度,明确住房租赁企业备案条件和流程,从事住房租赁业务的商事主体应当自本意见实施或领取营业执照起30日内申请办理备案手续。

全面实施住房租赁合同信息采集、登记或备案制度,推行租赁合同网签。制定全市统一的住房租赁合同示范文本,租赁双方应当在合同期限内严格履行合同约定;出租人不得单方面提高租金,不得随意克扣押金,不得巧立名目收费;承租人应当按照合同约定的内容和要求合理使用住房和室内设施,并按时支付租金。

坚决贯彻落实稳租金调控目标,建立住房租赁指导价格发布制度,提高租金透明度。强化规模化、专业化住房租赁企业在稳定住房租赁价格方面的示范作用,引导企业出租住房的租金不高于租金指导价格。发挥政策传导效应,加快推进“控涨幅、稳租期”为特征的商品房租赁试点工作。

对住房租赁企业向个人出租住房,并在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,且租金不高于租金指导价格的,适当降低增值税征收率;对个人在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,且租金不高于租金指导价格的,采取综合征收方式征税,2023年底前,综合征收率为0%。个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,或租金高于租金指导价格的,按现行规定收税。

加强租赁企业、中介机构和个人交易信息及交易行为的监管,建立住房租赁诚信监管体系,将租赁企业、中介机构和个人的不良信用信息予以记录,并按规定纳入信用信息共享平台,及时向社会公示。实行租赁住房管理“黑名单”制度,被相关主管部门认定不符合安全标准的租赁住房不得出租。

完善住房网格化管理机制,充分发挥街道、社区等基层组织及网格员的作用,实现住房租赁管理与人口管理、社会综合治理的有机联动。

三、规范城中村规模化改造和租赁经营行为

落实《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019—2025)》,编制城中村综合整治年度实施计划,规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造,满足条件的可纳入政策性住房保障体系;加强政府对城中村规模化改造的指导,合理设置租赁企业准入门槛,通过“政府、集体经济组织、租赁企业”合作方式和规划统筹、计划引导、价格指导等手段,有序推进城中村规模化改造;明确城中村规模化改造的规划、开工、竣工、消防等要求和流程,确保城中村规模化改造工程符合安全、环保、卫生标准;加大城中村综合整治财政补贴力度,不断完善城中村基础设施和基本公共服务设施;引导租赁企业按照承租人的消费结构和支付能力,供应适宜的租赁房源,通过规模化、标准化经营降低改造和运营成本,提高服务水平。

进驻城中村开展规模化改造的,租赁企业应当直接与集体经济组织或其成员签订协议,应当给予原承租人3个月以上搬离期限,不得通过提高租金等方式诱导集体经济组织或其成员提前解除租赁合同、驱赶承租人。改造后出租的,租赁企业应当优先满足原承租人的租赁需求,并参照租金指导价格合理定价,严格执行政府制定的用水用电价格。

四、发挥住房租赁交易服务平台作用

加快完善住房租赁交易服务平台的功能,实现租赁房源全覆盖、租赁环节全打通、公共服务全纳入。

通过住房租赁交易服务平台,实现找房、看房、选房、签约、备案及租金、押金、水电等费用支付,实现虚假房源认定,提供居住证办理、积分入学、积分入户、住房公积金提取、住房租赁补贴、税收优惠、租赁咨询等一站式公共服务。个人向政府有关部门申请租房补贴等住房优惠政策的,须已在政府住房租赁交易服务平台上完成信息采集、登记或备案。

加强住房租赁信息化建设,通过住房租赁交易服务平台与政府相关部门、相关市场主体的业务系统互联互通,实现数据共享、房源核验、实人认证、交易统计、市场监测、投诉处理等功能,并建立全市住房租赁相关信息在住房租赁交易服务平台同步发布的长效机制。

五、加大住房租赁政策支持力度

加快房屋租赁法制建设,修订完善《深圳市出租屋管理若干规定》和《深圳市房地产市场监管办法》,启动房屋租赁市场管理立法工作,将各类房屋租赁市场运行和管理纳入法治化轨道。

完善商品住房用地供应方式,可以采取“限地价、竞地价、竞人才住房或公共租赁住房面积”“限地价、竞地价、竞自持租赁住房面积”等出让方式;完善租赁住房用地供应方式,可以采取招标、拍卖、挂牌等方式出让,可将住房租赁价格作为出让前置条件,租赁住房用地出让价款可按规定分期或分年收取。

进一步完善住房租赁税收政策,将现行企业向个人出租住房减按4%征收房产税政策,扩大到企业向专业化规模化住房租赁企业出租住房;进一步优化纳税服务,提高办税效率,全面落实与住房租赁、房屋租赁经营有关的各项税收优惠政策。

加大住房租赁市场金融支持,支持向新建租赁住房发放开发建设贷款;支持向自持物业的住房租赁企业发放经营性贷款;支持企业发行租赁住房专项债券等公司信用类债券用于租赁住房建设和自持经营;支持保险资金参与租赁住房建设;支持商业银行、金融租赁公司发行住房租赁专项金融债券。

六、加强住房租赁市场秩序整顿

加强住房租赁市场秩序整治,结合“扫黑除恶”专项行动,严厉打击合同欺诈、霸王条款、哄抬租金、克扣押金、打隔断群租、欺行霸市、暴力驱逐承租人等违法违规行为;对未按规定备案和公示相关信息、发布虚假房源和虚假广告的租赁企业、中介机构和个人,依法依规严厉处罚并公开曝光,并将违法违规信息纳入信用信息共享平台。

严禁中介机构、住房租赁企业通过自办金融或与其他机构合作,为租房违规加杠杆提供产品和服务;住房租赁消费贷款额度不高于租赁合同金额,贷款期限不长于租赁合同约定的租期,贷款资金只能划入住房承租人账户,不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同;严禁发放长期、大额个人住房租赁消费贷款;贷款机构须加强住房租赁消费贷款用途和风险监控,防范资金挪用、侵占、盲目加杠杆风险。

鼓励承租人和社会各界运用“12345”热线及其它方式投诉、举报租赁企业、中介机构和个人的违法违规行为;发挥市消费者委员会、住房租赁行业组织等保障消费者合法权益、规范行业行为的积极作用;对有关机构和个人利用自媒体公众号等网络媒体捏造夸大事实、炒作租金上涨、散布虚假信息等造成社会不良影响的行为,依法依规严厉打击。

七、其他

本意见自2019年9月5日起施行,有效期5年。

本意见施行过程中遇到的问题,请径向市住房建设局反映。

深圳市人民政府

2019年8月25日

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