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楼市“金九银十”难见:房企降价跑量,城市郊区降价空间大

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进入2019年三季度以来,不断有房企降价促销、全员营销的消息传出。上半年就开始项目打折的恒大集团,近日再发国庆优惠政策,更是有“恒大集团全国超800个项目最高折扣达6折,想要购房置业的朋友可以送员工折扣”的宣传语,频现微信朋友圈。广州房企时代中国“全员卖房”的消息也在市场引发关注——时代中国要求在2020年1月15日前,普通员工须每人卖出1套,经理及普通总监每人2套,普通总监以上每人4套,副总裁每人6套。

近几个月以来,房地产市场成交冷淡或是开发商降价促销的原因之一。根据国家统计局数据,截至2019年7月,全国商品住宅销售面积77755.69万平方米,与去年同期相比下降0.4%,同时,商品住宅销售面积累计增速已连续3月下滑。

诸葛数据研究中心发布报告认为,在房企融资难度加大的背景下,海外融资进一步收紧,房企的资金压力进一步凸显,趁着传统“金九银十”销售旺季的到来,部分房企通过降价跑量的方式来快速回笼资金,缓解当前的资金压力。

诸葛数据研究中心选取50个区域价格变化作为数据样本,选取区域标准为城市内成交活跃区域,计算出50城区价格量价涨幅,时间为8月下旬(33-34周)与8月上旬(31-32周)。报告称,由于大城市中心城区供地有限,新房的供应集中在大中城市的郊区,因此降价空间大;三四线城市在2019年受到棚改弱化及供应高峰的影响,市场开始走弱,量价齐跌。

但降价并不是普遍现象,大城市的中心城市区及产业园区、环大中城市的周边三四线城市价格仍在上涨。对于降价幅度,购房者应理性对待,并不会出现大幅降价局面,至于各大房企进一步加大降幅,还需观察9月份的市场交易情况。

“金九银十”是传统的销售旺季,但目前政策仍处于高压态势,市场观望情绪逐渐增厚,购房积极性弱于往年。预计今年“金九银十”不会有较大惊喜,整体成交量与去年持平或弱于往期。

从时间趋势上看,50个城区的平均价格在28周后连续3周上扬,至31周价格达到高位,随后中央政治局会议表态“坚持房住不炒,并强调不以房地产作为刺激经济的手段”,市场预期降低,32周50区域的价格高位回落,环比下降4.0%至26770元/平方米,价格下降城市达32个,比31周增加11个。

50个城区中,8月下旬涨跌城市个数各一半,均为25个城市。从涨跌幅度上看,8月下旬平均涨幅为8.0%,平均降幅略大于涨幅为8.7%。

涨价区域分为两类,一类是大中城市的中心城区及开发新区,如北京的朝阳区、海淀区、丰台区;杭州余杭区、江干区;西安的城东,以及高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区;温州经济技术开发区、鹿城区。一类是环大都城市的周边三四线城市,如环长三角区域的衢州及湖州,环珠三角区域的汕头。

大中城市的中心城区新房供应稀缺,价格较为坚挺,产业区域具备产业优势,需求相对旺盛。城市群中心城市的房价高及外来人口的购房门槛高,部分需求外溢至周边三四线城市。

降价区域同样也分为两类,一类是大中城市的郊区,如北京的通州、顺义、昌平、大兴,上海的奉贤,成都的温江、双流、龙泉驿区。另一类是三四线城市,如淮安、黄冈、张家港、惠州、泰安。

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