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前十大房企的净负债率达85%,仅央企保利的负债率有所下降

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9月9日,克而瑞研究中心报告显示,房企融资成本持续上升,净负债率创新高。

根据克而瑞统计的174家上市房企2019年中报数据,在整体现金持有量较年初增加了7.98%至31466亿元的同时,总有息负债也同步增加了10.69%至76654亿元。

在现金方面,70家重点房企的现金持有量为28051亿元,较年初增长8.91%,有近57%的房企持有现金有不同程度的增加。截至6月30日,手中持有现金超过千亿的房企有5家,与年初持平。这5家分别是,中国恒大(03333.HK)持有现金2880亿元,碧桂园(02007.HK)持有现金2228亿元,万科集团持有1439亿现金,融创中国(01918.HK)手中现金1380亿元,保利发展(600048.SH)手持现金1228亿元。

2019年上半年,174家房企的加权平均净负债为91.37%,较年初增加了4.29个百分点,达到历史最高值,近六成房企的净负债率有所上升。对于增长的原因,克尔瑞称,可能是因为一季度房企融资出现了“小阳春”,大多数企业在这个时期进行了一波融资,同时三四月份的土地市场也较为火热,企业拿地较为激进,花费的现金比较多。

总体来看,上半年房企的平均净负债率创新高。其中,174家房企总有息负债规模为76654亿元,70家重点房企总有息负债66283亿元,较年初增长11.3%。但随着这两年房地产调控的收紧,地产行业增速下降,绝大部分房企都在控制负债、降低杠杆,总有息负债增幅水平从2018年开始呈现下降的趋势。

从长短债来看,2019年上半年短期有息负债23668亿元,较年初增长4.8%,长期有息负债52953亿元,同比增长13.6%。从增幅的情况来看,长债的增幅远高于短债的增幅,2019年上半年总有息负债的增长主要来源于长债的增长。

值得一提的是,房企在2019年开始面临了偿债的高峰期,部分短债在上半年到期已被偿还,另一方面,在融资收紧的情况下,房企有意降低偿债风险,对债务结构进行适当的调整,以免产生负债违约风险。

净负债率方面,2019年上半年174家房企的加权净负债率约为91.37%,达到2015年以来的最高值,较年初上涨了4.39个百分点,其中59.9%的房企净负债率呈上涨形势。70家重点房企的加权净负债率为95.37%,同比上升4.02个百分点,净负债率上涨的企业占比为58.6%。

对于净负债率上涨的原因,主要是由于2018年年底及2019年一季度,房企有一个融资窗口期,在该时间内,房企为了偿还债务以及凑集资金等原因,负债有所上升,同时房企在那段时间土地市场上也加大了拿地力度,从而使得总有息负债的增幅大于现金的增幅,导致房企的净负债率上升。

目前,TOP10的房企净负债率为85.48%,较2018年末上涨幅度最为明显,增幅达到7.67个百分点,但除了央企保利发展的净负债率有下降之外,其他房企的净负债率均有小幅上涨。

负债在持续增长的同时,房企的融资成本也在增加。

从融资成本来看,70家重点房企的融资成本在上半年继续上升至7.04%,融资成本升高的原因是因为境内外的融资环境都在持续收紧,而原有低成本的公司债陆续到期,因而整体的融资成本也只能随之上涨。

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