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政策层面持续收紧 房企融资“冰火两重天”

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今年5月份以来,房地产融资规范政策密集出台,房企在拍卖拿地、土地开发、楼盘预售等多环节的融资均加大约束。随着房企偿债高峰期到来,房企面临偿债压力增加和融资渠道缩紧的双重压力。

《证券日报》记者统计发现,32家主流房企上半年平均融资成本总体较去年全年有所上升。相较之下,国企和大型房企具备低成本融资优势,市值偏小的民营房企融资成本更高,房企融资成本上演“冰火两重天”。

融资环节监管趋紧

今年4月份,中央政治局会议重申“房住不炒”定位和“坚持结构性去杠杆”,释放地产融资收紧政策信号。5月17日,银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。记者注意到,在上述文件出台后,发改委、央行、银保监会陆续对房地产信托、房企海外发债、银行房地产业务等融资环节释放加强监管信号。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,“今年二季度以来房地产企业的融资环境发生变化,监管方面主要是从去杠杆和剔除传导性金融风险的角度考虑,融资监管措施从房企直接融资到间接融资,对银行开发贷款、房企海外发债、房地产信托融资等环节采取了一系列管控”。

7月12日,发改委发布房企外债备案登记的通知,房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,房企海外发债融资环境紧缩。

8月底,多家银行收到窗口指导,要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平,房地产开发贷这一融资渠道也将收紧。

对此,严跃进表示,“当前融资端的管控包括房地产信托、银行贷款和海外债券等方面,涵盖土地拍卖、房产开发及预售等各个环节,将会对房企的资金状况带来更大压力。三季度没有放松,四季度还需要看后续监管层对于房价管控的力度”。

偿债高峰期到来

Wind数据显示,内地房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元,而2019年这一数据猛增至475.66亿美元,借新还旧压力增大。此外,2020年和2021年的海外债券到期金额分别为339.76亿美元和467.02亿美元,偿债压力将会持续。

值得注意的是,房企海外发债的资金成本较去年上升明显。

截至9月12日,内地房企合计发行的144只美元债平均利率为8.99%,2018年可计算的122只美元债平均利率为7.42%。从单个债券来看,票面利率最高的是当代置业于今年1月份发行的一只美元债,票面利率高达15.50%。此外,票面利率超10%的债券高达51只,而去年全年票面利率达10%的债券仅22只。

此外,Wind数据显示,2017年房地产行业上市公司到期信用债金额仅1394.50亿元,2018年达到4110.09亿元,2019年-2021年信用债到期金额分别为5512.75亿元、4517.59亿元、6527.75亿元。

《证券日报》记者统计发现,32家主流房企上半年综合融资成本率为6.11%,相较2018年全年的平均融资成本率6.00%上升0.11个百分点。

其中,国企背景企业与民营背景企业融资成本率有较大差别。14家国企背景房企上半年平均融资成本率为5.00%,18家民营房企的平均融资成本率为6.72%,两者相差1.72个百分点。

此外,记者按照房企估值规模统计的房企融资成本也有较大差异,房企市值在1000亿元以上的7家房企,在今年上半年的平均融资成本率为5.42%;市值在200亿元以内的10家房企,在今年上半年的平均融资成本率为6.91%,二者相差1.49个百分点。

总体而言,当前房企融资成本总体较上年有所上升。国企背景的房地产企业相对民营企业具备更低的融资成本优势,市值偏小的民营房企融资成本相对更高。在融资环境趋紧的情形下,融资成本出现加速分化。

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