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中小型房企 跟随大开发商降价跑量

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[ 据克而瑞监测,10月1日~7日,全国30个典型城市新增商品住宅成交面积为167万平方米,较去年同期小幅微增3%。 ]

过往房地产黄金期,房企降价促销只是“增温”而非“求生”。对一个十几年只涨不跌的市场来说,开发商经历了多年赚快钱的好时光。贸然降价不仅容易引发业主维权,对依赖房地产提振经济的地区来说,更无异于扼住“钱路”。

但当市场行至下降周期,外部融资环境收紧,业绩与偿债压力又步步紧逼,降价促销成为房企短期唯一的闯关手段。十一黄金周期间,楼市波澜泛起,龙头房企率先降价跑量,一众中小房企同样祭出花样活动促销。

国庆七天时间,克而瑞监测的30个典型城市商品住宅成交面积同比微增3%。龙头房企同样超录得百亿规模业绩。

当前,城市分化仍存,“冷热不均”的市场已不能一概而论。但有一点可确定,限价大环境中,开发商盈利空间被压缩。在“稳房价”“稳预期”政策基调下,涉房信贷仍然紧张。

开发商以价换量

2019年,是房地产融资最艰难的一年。

10月12日,北京(楼盘)银保监局印发《关于规范银行与金融科技公司合作类业务及互联网保险业务的通知》,要求银行按照穿透原则,严查资金用途合规性,严防信贷资金违规流入网络借贷平台、房地产市场等禁止性领域。

自今年5月银保监会下发“23号文”以来,地产融资渠道步步收紧,信托、海外债、银行贷款、开发贷、ABS等监管新政频出。货币宽松向信用宽松传导之时,监管部门更希望资金流向实体、小微企业等领域,而非房地产。

外部融资条件被收紧,企业唯有靠自我造血续接现金流。在房价同比涨幅不断放缓、购房者观望情绪浓厚的情况下,开发商通过促销滞销盘、尾盘以回流现金。这一次,龙头房企率先将“以价换量”摆上台面。

早在今年8月,中国恒大(03333.HK,下称“恒大”)便启动“全员营销”抢收计划,执行期8月20日至10月8日,5重优惠下最高可达6折。抢收计划包含27个地区,重点抢收四川(楼盘)、重庆(楼盘)和中原地区,共涉及505个项目,包括493个住宅和商办项目,12个旅游集团公司项目。

促销跑量确有成效。9月,恒大实现合约销售金额约831.1亿元,较上月增长约73.8%,较去年同期增长约31.9%,刷新集团单月销售额历史纪录。国庆期间,有市场数据显示恒大通过促销收金510亿元。

但销售均价下降也是事实。恒大9月10054元/平方米的销售均价,创近几年新低。与去年同期相比,销售均价每平方米下降约450元,降幅4.3%。而此前2017年、2018年及2019年上半年,恒大销售均价分别为9960元/平方米、10515元/平方米、10757元/平方米,呈上升趋势。

行业龙头碧桂园(02007.HK)在促销力度上同样不退让。从数据看,上半年碧桂园销售均价约9013元/平方米,较2017年的9080元/平方米、2018年的9267元/平方米分别下降0.74%和2.74%。

龙头房企争相促销,中小型房企也积极以价换量。禹洲地产(01628.HK)、中骏集团(01966.HK)、融信中国(03301.HK)、新力控股等部分城市项目有较大幅度价格优惠,其他企业则以少量特价房、礼包形式吸引客流。

房企如此贴身肉搏,背后实为持续低迷的市场及日益沉重的债务压力。据诸葛找房统计数据,上半年80家上市房企有息负债规模进一步提升,达6.61万亿元,同比上涨10.45%。20家房企有息负债规模超千亿、71家超过100亿。

从低短期有息负债现金覆盖度看,29家房企现金流覆盖度不足100%。泰禾集团(000732,股吧)(000732.SZ)这一数值最低,仅39.21%,富力地产(02777.HK)、阳光100(02608.HK)现金覆盖度不足50%。嘉凯城(000918,股吧)、天房发展(600322,股吧)、北大资源等中小房企此数值不足30%,短期债务风险较大。

楼市分化

开发商忍痛让渡利润空间后,楼市感受到一丝暖意。据克而瑞监测,10月1日~7日,全国30个典型城市新增商品住宅成交面积为167万平方米,较去年同期小幅微增3%,各线城市成交量皆有回升,一线城市以9%同比涨幅居首。深圳(楼盘)延续此前的销售热度,“十一”成交同比增80%。

结合9月市场情况分析,“黄金周”成交回升主要得益于房企集中降价促销政策。不少购房者接受度较高,购买力实际上仍然存在。

但城市分化在加剧,北上广成交量均不同程度回落。阳光家缘数据显示,广州(楼盘)国庆期间一手房网签成交617套,较去年同期减少5.95%,网签面积为62183平方米,较去年同期减少7.49%。

实际上,广州市场低迷已久。5月份开始,广州二手房成交均价持续下跌,8月份跌至最低水平后略有回升,9月份环比上升4.3%至22621元/平方米,成交套数则从7月份最高峰的11212套下滑至9月份的8463套。

北京更为惨淡。诸葛找房数据显示,2014~2019年国庆期间,北京新建商品住宅网签量分别为538、442、216、222、235、190套;二手住宅网签量为56、101、209、28、44、41套。

“从国庆历史成交量来看,今年北京房地产市场较为低迷,新房、二手房网签均不乐观。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为。

二线城市中,由于前期购买力透支严重,武汉(楼盘)、重庆、福州(楼盘)等城市成交同比下跌;青岛(楼盘)、济南(楼盘)、杭州(楼盘)同比涨幅皆超过100%。三线城市成交量小幅微增3%,受较低基数影响,温州(楼盘)、扬州(楼盘)、莱芜等城市成交明显放量,同比皆倍增。

“虽然十一数据层面整体向好,但是市场冷淡的迹象仍未发生根本性扭转。”克而瑞研究表明,从整体政策层面看,“房住不炒”、“稳房价”、“稳预期”政策主基调依旧,涉房信贷仍相对紧张,叠加10月落地的房贷利率新机制执行,市场观望情绪依旧浓厚。

另一方面,房企降价“跑量”造成市场短暂“复苏”的假象,但以牺牲利润为代价的打法始终不可持续,未来市场趋稳将成为大概率事件。

市场趋于理性,房企业绩压力却如影随形。截至9月末,近四成房企目标完成率达75%以上,另有近四成目标完成率处于65%~75%区间,剩余房企目标完成率未达65%。规模房企整体目标达成情况不及去年同期。

克而瑞分析认为,在行业增速放缓、调控趋严的背景下,部分房企完成全年业绩目标仍有一定压力,四季度仍需加速推货入市,积极推盘去化。

同策研究院同样认为,当前至2019年四季度,楼市维稳的主基调不会改变。短期市场需求动力不足,建议今年四季度房企继续“以价换量”,土地投资应把握好2019年三、四季度逆周期拿地机会,扩大多元布局,助力产业勾地。

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