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10月全国地市降温:40城土地溢价率连续4个月下降

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“金九银十”期间,楼市的短暂热度并未传递至土地市场,10月份全国土地市场降温明显,尤其是一二线城市。

据上海易居房地产研究院11月1日发布《2019年10月40城土地市场报告》(简称《报告》)显示,今年10月,40城土地成交面积环比下降7.9%,移动平均土地成交均价环比下跌3.8%,量价齐跌。其中,4个一线城市土地成交建筑面积为255.4万平方米,环比下降36.8%;二线城市成交面积环比下降9.1%,地价环比下跌5.4%,尤其是以南京、武汉为代表的热点二线城市,多宗地块以底价成交,土地市场凉意浓浓。

40城土地出让金环比下降33.5%

在7月30日中央作出关于“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的精神指导后,地市反映明显,8月份土地成交量下降,但是9月土地成交面积又略微增长。进入10月份,全国土地市场开始进入较明显的降温趋势中。

《报告》显示,今年10月,40个典型城市土地成交建筑面积4044.1万平方米,环比下降7.9%,同比下降10.3%。今年1-10月,40个典型城市土地成交建筑面积43503.9万平方米,同比下降4.4%,降幅继续扩大。

在土地出让金方面,今年10月,40个典型城市土地出让金收入为1650.2亿元,环比下降33.5%,同比增长0.2%,土地出让金明显减少。今年1-10月,40个典型城市土地出让金收入22097.6亿元,同比增加15.7%,增速回落1.5个百分点。

地块成交溢价率与成交单价,不仅反映了土地市场的冷热,更透视了房企对于市场的预期以及资金链的松紧,因此备受关注。《报告》显示,10月份,40个典型城市移动平均土地成交均价为5090.7元/平方米,环比下跌3.8%;同比上涨23.9%,为3月以来首次涨幅收窄。在溢价率方面,10月份,40个典型城市土地成交溢价率为14.3%,相比9月下降2.4个百分点,这已经是连续4个月下降。

具体看来,成交溢价率排名前5的城市分别为襄阳、东莞、沈阳、武汉和荆州,土地成交溢价率分别为44%、40%、33%、22%和22%。一线城市中,除了北京溢价率高于10%,广州仅为3%,上海和深圳为0%。

南京、武汉等多宗地块底价成交

值得关注的是,细分到一二三线城市,一二线城市土地降温明显。事实上,受政策严控影响,一线城市土地市场早已开始降温,如今,10月份的降温,更多是延续之前的趋势,并不意外。但是今年不少大热的二线城市土地市场,10月份开始降温,具有很强烈的信号意义。

《报告》显示,今年10月,二线城市土地成交建筑面积为2825.8万平方米,环比下降9.1%;6个月移动平均成交价为4858.5元/平方米,环比下跌5.4%,跌幅扩大。在反映市场冷热的溢价率方面,部分大热的二线城市更是出现多宗地块底价成交的情况。

诸如南京,10月10日挂牌出让8宗地块,当日揽金88.63亿元。但是,8宗地块中,有5地块以底价成交,其中包括一幅住宅用地。此外,位于栖霞区仙林湖板块的G67地块,被认为是市场大热地块,但仅经13轮举牌,便被招商以31.4亿元的价格拿下,溢价率不足4%。最爆冷的是位于南部新城G64地块,距离市中心较近,但是仅1轮竞拍之后,便被南京国资委旗下的南京交通投资置业有限公司以8.1亿拿下,楼面地价16597元/平方米。

还有中部重量级省会城市武汉,在10月22日的一场土地竞拍中,集中出让10宗地块,总出让土地面积约83.69万平方米,总成交价约109.25亿元。整体来看,10宗地块平均溢价率为12.28%,除了华侨城以总价66.4亿元、溢价率21.88%竞得一宗地块外,其他多宗地块以底价成交,其中融创+纽宾凯以底价1.983亿元竞得P(2019)129号地块,地块计容建面12.86万平方米;武汉建工光彩置业以底价15.03亿元摘得P(2019)135号地块,计容建面14.235万平方米;蔡甸P(2019)128号地块以底价4010万元成交;蔡甸P(2019)130号地块被大悦城以底价约11.29亿元摘得。

在业内人士看来,相对坚挺的二线城市土地市场开始出现较明显的降温态势,整体说明开发商高价拿地意愿不太强烈,预计下半年溢价率仍将保持较低水平。

房企拿地分化加速 国企央企占优

虽然整体土地市场降温明显,但是具体到各家房地产企业,仍显不同,尤其是龙头房企,在拿地上仍不手软,而部分房企受战略需求、资金链影响,拿地收缩。

中原地产统计的2019年1-10月全国50大房企拿地数据显示,合计拿地金额高达1.86万亿元,同比上涨15.6%。其中,拿地金额最多的是万科,权益拿地总价约为1476亿元,碧桂园1223亿元,保利919亿元,中海地产829亿元。拿地金额位列前10的企业还有绿地控股、华润置地等国企、央企,而华侨城、招商蛇口拿地金额位列第11名、12名。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,2019年对于房企拿地来说,分化明显,部分企业开始明显收缩,但依然有大量的企业在土地市场加快拿地步伐,特别是部分央企国企和新上市企业,拿地坚决。

诸如今年成功登陆资本市场的中梁控股,前10个月权益拿地金额约为483亿元,进入房企拿地金额前10名。

张大伟表示,从拿地企业构成看,民企少,国企占比多,整体看资金成本成为企业拿地的主要决定因素。

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