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三盛宏业困境的折射:中小房企难关将临

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近日浙系房企三盛宏业传出项目停工的消息。

今年9月,三盛宏业被上海市第二中级人民法院,依据北京市长安公证处做出的(2019)京长安执字第228号强制执行公证,将其列入失信被执行人,执行标的超过3.98亿元。随后,三盛宏业在杭州开发的颐景御府被发现已停工。21世纪经济报道记者联系到接近三盛宏业董事长陈建铭的知情人士,其表示,公司目前没有计划就公司整体情况对外发布任何信息。

闽系房企福晟集团在坊间也曾出现若干不利传闻。但11月1日,福晟集团在官方微信上发布澄清公告,称此前关于公司“申请破产被驳回”“裁员50%”等传言均为不实消息,公司从未向政府有关部门提交破产申请,也并未裁员50%,目前处于正常经营中。

据人民法院公告网数据显示,截至目前,今年有408家地产商被法院裁定实施破产清算。同策研究院首席分析师张宏伟分析认为,调控收紧,首先对房企周转速度产生影响,比如过去有不少房企,以收并购方式拿的地块存在问题,在处理上没有过去顺畅;其次房屋销售速度下滑,导致房企无法维持现有的运营状况。张宏伟认为,中小房企融资困境是目前业内亟待解决的普遍问题。

小房企的困境

9月24日,三盛宏业债务违约被纳入征信系统。9月26日,陈建铭和上海三盛房地产(集团)有限公司分别持有的三盛宏业4.154亿元股权及2亿元股权,被上海市闵行区人民法院冻结,冻结期限3年。

9月30日,三盛宏业持有的上海颐致投资管理有限公司1亿元占100%的股权被青岛市中级人民法院冻结,冻结期限3年。9月下旬,三盛宏业有意以17.5亿元转让上海外马路一线江景的总部大楼,尚未成交。10月,陈建铭和他的三盛宏业作为被告,至少还有4个案件将等待开庭,涉案金额数亿元。10月17日,经陈建铭签发,成立三盛宏业集团临时监管小组。未经审批、授权造成资金资产流失的,一律移送司法机关处理。

三盛宏业今年9月开始受到业内关注。上述三盛宏业知情人士坦承资金紧张,并透露,东方资产或将参与解决短期资金问题。记者通过第三方信源获悉,东方资产曾经给予三盛宏业大量贷款,一旦这家企业进入资产重组,其对三盛宏业资产处置应该有话语权。

福晟集团旗下地产上市公司平台福晟国际,今年股价大幅下跌,裁员、拖欠员工工资等传闻喧嚣尘上。福晟方面否认大面积裁员,但有的项目即将完结,却没有后续项目跟上,人员分流是正常做法。

10月31日,记者实地探访福晟集团位于上海前滩的住宅项目,该项目施工现场一切如常。根据项目进度规划,该项目将会在今年年底之前,完成各项验收并竣工备案,计划明年2月底交房。

福晟集团自收购福晟国际这一壳公司以来,仅向福晟国际注入了长沙几个房地产项目,大部分项目放在了集团。福晟集团主席潘伟明夫妇在今年9月还将所持福晟国际56.45%的股份,无偿赠予他们的儿子、二代接班人潘浩然。

此前两年在福晟集团出现频率较高的“飞虎队”(即拿地投资部门),自2018年起开始淡出。来自第三方机构统计数据显示,2017年,福晟集团在福州大本营以销售规模74.24亿元排名第二,2018年仅以48.84亿元排名第十,2019年上半年以50.67亿元排名第十。

三盛宏业与福晟国际面临同一个问题:负债率高企。截至2019年6月30日,三盛宏业有息负债269.5亿元,占总负债63%;其中一年内的短期负债就有138.11亿元,短期偿债压力巨大。福晟国际净资产负债率则超过130%。

有业内人士指出,与此前出现风险问题的浙系房企类似,三盛宏业受困于多元化失败,三盛宏业近年涉足科创及大数据、海洋投资等,均没有给房地产主业带出效益。融资不畅+大本营福州销售不畅,则可能是导致福晟集团出现资金偏紧的主要原因。

资金罗生门

三盛宏业并非个案。早在今年6月,银亿因为债务违约,已向宁波法院申请破产重整。据机构统计数据,这家房企在2016年销售收入达652亿元,总资产接近800亿元。

2018年下半年以来,不少城市房屋成交清淡,房企现金流减弱,部分中小房企发展停滞,有的则因资金问题陷入困境。

张宏伟认为,继5月银保监会发布23号文整治房地产融资乱象以来,房企融资渠道持续收紧。与此伴随,房企融资成本明显分化,部分信用等级高的头部和主流房企,融资成本维持低位,但部分负债率高、流动性紧张的房企,融资成本不断走高,有的发债利率超过15%。

来自同策咨询研究院报告显示,今年三季度40家典型房企融资总额为1937.73亿元;其中,二季度1733.21亿元,一季度2458.09亿元。银保监会23号文(5月份)后,房企融资大规模缩水。泰禾集团融资金额超200亿元,其中有两笔美元债利率在10%以上。

记者咨询部分金融机构后获悉,今年9月以来,信托融资额度受限、房地产基金备案趋紧,房企忙于寻找其他融资通道。但在市场销售流动性下滑的情况下,房企尤其是中小房企的现金流紧缺局面一直没有打开。

在销售未能好转,融资通路收窄的双重夹击下,部分中小房企的危机正在到来。

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