网易首页 > 网易房产 > 正文

【小林说房】为什么?“金九银十”石家庄5宗地流拍1宗停拍

0
分享至

大家好,新一期的小林说房要跟大家说说最近的土地市场,如果你也关注石家庄土地市场,一定不要错过这篇文章。

土地是房企的命脉,在中国房地产市场发展的40多年时间里,房企悟出了一个道理,想要做强做大,就要大量买地,有些房企的储备土地数量甚至够未来10年的开发量。

由于房地产市场的不断发展以及土地对行业的重要性,土地的价格也水涨船高,当前土地购置费用已经成为项目开发过程中最大的成本。

不过,2018-2019年在巨大的楼市下行压力下,土地市场也受到了“重创”,2019年全国土地流拍数量达到近年之最。

国信房地产信息网显示,2018年一二线重点城市全年有1808块土地流拍,同比增长93.6%。2019年上半年,全国共流拍了8882块土地,其中一二三线重点城市则共有2086块土地流拍,超过2018全年。

石家庄土地市场也没有逃过行业的大趋势,2019年石家庄土地市场同样有土地流拍,小林整理发现“金九银十”期间流拍、停拍土地的数量是截止到今年为止最多的两个月份,两个月中5宗地块流拍,其中九月份流拍1宗地块,停拍1宗地块,10月份流拍4宗地块:

9月份:

藁城区【2019】078号地块在预告的拍地时间未公布地块出让结果;

栾城区[2019]030号地块发布了暂停挂牌的公告;

10月份:

主城区[2019]045号因无人报名终止出让;

主城区[2019]046号因无人报名终止出让;

主城区[2019]048号因地块报价于底价流拍;

循环化工业园区化工〔2019〕003号地块因无人报名而流拍;



今年在传统楼市销售旺季,石家庄土地流拍数量却最多,什么原因导致了流拍呢?

小林认为最重要的是以下几个原因:

1、房企资金不足,无力拓展新地块

在“房住不炒”政策大背景下,住建部明确表态,要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。

我们都知道房地产是资金密集型行业,有钱才能驱动的拿地、开发等城区。但银保监会严控资金流向房地产行业,继续遏制房地产泡沫化,信贷政策不断收紧。融资方面渠道变窄、成本变高,销售方面购房者贷款利息增加等等政策,这样供需双向的调控使得开发商资金获取难上加难了。

第二,在获取土地的时候首先要准备充足的资金,在拿地之前就要交大量的土地保证金,拍地之后很短的时间内就要交土地出让金。如果是市区黄金地块,动辄要2亿+的地块,对于房企来说确实是非常大的压力,在10月份多宗主城区地块的流拍中可见端倪。

钱少,是最主要也是最根本的原因。



2、地价太高,利润空间少

房价的大起大落也催动了土地价格的大起大落,在2016-2017年房价大涨的两年,土地价格也迎来了新高,不过那个疯狂的市场也不允许房企思考,因此产生了不少高价地块:

·2017年6月金辉地产拿下的正定[2016]007号地最终楼面价达14017元/平方米

·天2017年天山集团摘得的正定[2016]008号地、[2016]010号地以及[2016]011号地三宗地楼面积分别达20923元/平方米、15542元/平方米以及14523元/平方米

·润江和金科拿下的[2016]012号地与[2016]013号地,楼面价分别为14304元/平方米和11934元/平方米

在楼市下行的2018-2019年,房价下降,前两年拿的地块楼面价比现阶段房价高不了多少,甚至地价高过房价,可谓真实版——面粉比面包贵;同时,其他建安等成本都在增加,房企利润空间越来越小。

原来房企囤地是因为越早拿地地价越低,未来开发成本越低,现在囤地未来房地产市场的未知因素多,囤地的愿望也越来越低。


3、政府对土地价格期待高,开发商期待降价

土地财政收入是地方财政收入重要的一部分,政府期望能在土地市场获取更多收入。

从石家庄市场流拍的地块原因多次出现:报价低于底价流拍,这说明政府对土地价格的期待很高,但开发商却期望地块降价。

2018-2019也是房企的负债高峰期,根据《2019年上半年50家上市房企资产负债率排行榜》,50家上市房企的平均资产负债率为81.1%,高于2018年底的80.65%,其中30家房企的资产负债率超过80%,10家房企超过85%,4家房企超过90%,包括中梁控股、中南建设、建业地产、融创中国。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,开发商85%的资产负债率数据是可以容忍的,但部分企业超过这个指标,一定要警惕兑付压力。


一位全国TOP20的房企业内朋友向小林表示:“原来只要拿地就能挣钱,现在不一样了,有的地块算下来利润空间不到5%,不精打细算有大几率赔钱的可能。所以,大房企拿地也越来越谨慎了。”

那这么艰难,房企是不是就不拿地了?

当然不是,我们看到房企还是在利用自己的一切能力去拿地,虽然房地产行业传统的黄金期已经过去了,但是房地产的收益率相对于其他行业还是要高。

传统行业的年利润增长大多维持在10%以下(甚至是5%以下),而房地产企业虽然说经历了寒冬,但是仍有较高的利润增长。以2018年上半年为例,万科利润总额同比增长42.24%、保利地产增长24.67%、绿地控股增长40.36%等。

另外,从销售层面来看,尤其一二线城市,房地产市场销售出现两级分化,大房企销售业绩稳中有升,小房企的日子步履维艰,强者恒强,规模化发展仍然是行业探索的课题,大品牌想要赢得市场必定还要拿地,规模不能说明一切,但没有规模是万万不能的。

另外,想要活下去,只能踏踏实实做产品,好产品就意味着成本的投入。总之行业深度洗牌,作为购房者的你知道选谁了吗?


最后,小林跟大家分享“金九银十”期间石家庄土地成交的状况,这两个月成交的土地也不少,我们发现正定区域土地成交量有所上升,但相较于2017年多个地块10000元以上的楼面价,2019年的土地市场还是显示出了理性的一方面。不过从大量的拿地数量也看出,房企对正定区域的看好。

相关推荐
热点推荐
林生斌事件新进展!火灾现场的求救录音曝光,白岩松所评一针见血

林生斌事件新进展!火灾现场的求救录音曝光,白岩松所评一针见血

民生沸腾
2021-07-28 09:20:56
中国最矮奥运冠军,身高1米37,退役后迎来二次发育,如今成女神

中国最矮奥运冠军,身高1米37,退役后迎来二次发育,如今成女神

娱乐文章分享
2021-07-28 07:00:22
100台猛禽发动机下线,又打脸了!马斯克牛皮越吹越真实的原因

100台猛禽发动机下线,又打脸了!马斯克牛皮越吹越真实的原因

徐德文科学频道
2021-07-27 17:19:07
英国科学家证实新冠病毒会不可逆转地降低人的智力水平

英国科学家证实新冠病毒会不可逆转地降低人的智力水平

纵相新闻
2021-07-27 12:32:05
7月27日市区暂停新冠疫苗接种工作

7月27日市区暂停新冠疫苗接种工作

民生沸腾
2021-07-27 14:55:47
这是冯德伦?才47岁怎么老成这样了 你看他是不是很像吴秀波?

这是冯德伦?才47岁怎么老成这样了 你看他是不是很像吴秀波?

酸辣娱乐
2021-07-26 13:38:27
2岁姐弟被生父扔下15楼:情人当庭翻供,生母撤回索赔只求严惩!

2岁姐弟被生父扔下15楼:情人当庭翻供,生母撤回索赔只求严惩!

小路杂谈
2021-07-27 16:52:51
揭竿而起!超82000家房东起诉美国政府:要求赔偿1757亿租金损失

揭竿而起!超82000家房东起诉美国政府:要求赔偿1757亿租金损失

金十数据
2021-07-28 13:41:47
互联网野蛮生长时代终结 工信部将集中整治八类热点问题

互联网野蛮生长时代终结 工信部将集中整治八类热点问题

证券日报
2021-07-28 00:35:09
3-1!中国女排劲敌神了,拿下2连胜,埃格努爆发,剑指奥运会金牌

3-1!中国女排劲敌神了,拿下2连胜,埃格努爆发,剑指奥运会金牌

侃球熊弟
2021-07-27 17:24:22
曝林生斌事件新进展,神秘“兄弟堂”曝光,成员曾穿同款救生服

曝林生斌事件新进展,神秘“兄弟堂”曝光,成员曾穿同款救生服

喵星娱乐家
2021-07-27 09:55:52
大心脏!孙颖莎6-10落后逆转,日乒男队全军覆没丹羽孝希被剃光头

大心脏!孙颖莎6-10落后逆转,日乒男队全军覆没丹羽孝希被剃光头

乒乓看世界
2021-07-27 23:46:44
印度至少应该赢得50枚奖牌?印度网友心碎,为何印度难成奥运大国

印度至少应该赢得50枚奖牌?印度网友心碎,为何印度难成奥运大国

国防时报看点
2021-07-27 19:52:47
人民日报劝不住?依旧卖菜敛财,究竟是高科技公司还是吸血资本?

人民日报劝不住?依旧卖菜敛财,究竟是高科技公司还是吸血资本?

财经资讯急先锋
2021-07-28 04:11:49
内部爆料俞敏洪在开会的时候哭了!

内部爆料俞敏洪在开会的时候哭了!

要闻每日关注
2021-07-27 23:40:48
2021最惨医药蓝筹股出炉!年内暴跌41%,股民人均亏损70万

2021最惨医药蓝筹股出炉!年内暴跌41%,股民人均亏损70万

德林社
2021-07-28 13:03:05
请问有什么体育项目,中国男队很厉害,中国女队却很一般的?求科普?

请问有什么体育项目,中国男队很厉害,中国女队却很一般的?求科普?

你不知道的体坛事儿
2021-07-28 01:02:49
我老婆都没出去过,为什么变黄码了?网友:大数据是不会骗人的

我老婆都没出去过,为什么变黄码了?网友:大数据是不会骗人的

哈哈精成精了
2021-07-27 09:44:25
苏联军事顾问发电报说彭德怀不会打仗,斯大林大怒:返回莫斯科

苏联军事顾问发电报说彭德怀不会打仗,斯大林大怒:返回莫斯科

世界历史百科大全
2021-07-28 08:40:37
大冷!日本乒乓球再遭重创,仅剩最后1人,奇景:场上4人全说中文

大冷!日本乒乓球再遭重创,仅剩最后1人,奇景:场上4人全说中文

黑色柳丁
2021-07-28 10:52:04
2021-07-28 19:16:49

头条要闻

一图读懂:南京传播链增至170人 共涉5省9个城市

头条要闻

一图读懂:南京传播链增至170人 共涉5省9个城市

财经要闻

体育要闻

利指导7三分!美国男篮终于逮到软柿子

娱乐要闻

林俊杰会是下一个翻车的“海王”吗?

科技要闻

中国吸入用新冠疫苗临床试验结果获权威认可

汽车要闻

全新一代奇骏知识点大全 你想知道的全在这了

态度原创

教育
房产
亲子
手机
公开课

教育要闻

突击!安徽一教师在别墅补课被现场查处!

房产要闻

“限价”转向二手房,多城一二手联动稳预期

亲子要闻

这位妈妈用非凡的智慧,滔天洪水中救出自己的孩子

手机要闻

华为P50 Pro配置曝光:搭载麒麟9000 4G、三款配色

公开课

今夏最火女画家:画出自信女孩,激励无数网友