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广深二手房走势调研:深圳成下跌中的一股逆流,广州让利普遍

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一线城市房价持续下跌,唯有深圳逆流而上,尤其是二手房。

11月15日,国家统计局公布10月70城房价数据,北京、上海和广州二手房环比分别下降0.6%、0.2%和0.1%,深圳则上涨1%,从而带动四个一线城市整体上涨0.1%。

而这发生在四年多来首次出现超过35城二手房下跌的背景之下。10月,二手房下调城市多达35个,是最近四年多的最低点。上一次的低点是,2015年3月份,曾出现过48个城市二手房价格下调。

在新房市场,四个一线城市环比上涨0.1%,其中北京和广州分别下降0.2%和0.1%;上海和深圳均上涨0.4%。

作为更能真实反映市场的二手房,是观察楼市客观现实的样本。过去这一年,一线城市的表现已明显分化。

广州楼市自年中以来持续低迷,新房和二手房都出现明显下跌,近期尤甚。反观深圳,在取消144平以下豪宅税后,二手房又受到了进一步的刺激,不少业主开始反价,业内预计,二手房价将持续保持坚挺,难以下跌。

低迷的广州

广州是这一轮房价上涨中最晚上涨的一线城市,而它的下跌也比北京、上海晚了些。

据21世纪经济报道调查,进入9月以来,广州楼市陷入低迷,二手房表现不佳。10月,广州市(不含南沙、从化)中介网签量为3520宗,较9月同期(4527宗)环比下滑22.2%,同比下降23.7%;二手住宅网签均价为25765元/㎡,环比下降5%。

这与国家统计局的数据保持一致。10月,北上广深二手住宅销售价格同比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中,广州下降2.4%,北京下降1.5%,上海上涨1.1%,深圳同比涨幅4.7%。

环比方面,广州表现稍好一些,相比北京上海的跌幅,仅为微小的0.1%。

从过去5年的“银十”成绩单来看,广州今年成交量亦为近五年的最低值。

另据中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》,从一线城市近一年的房价走势看,广州的下跌程度较大。

其中,近一年广州累计下跌6.55%,北京累计下跌4.46%,上海累计下跌1.02%。深圳在一线城市中房价相对抗跌,近一年房价微涨2.52%。

广州中原研究发展部认为,近几个月来,广州不少开发商“以价换量”促销,分流了二手房需求。

比如科慧花园项目,前段通过推出特价楼栋单位(单价仅1.8万/m2起)抢走了不少二手房客户。

另外,由于挂牌房源长时间未能售出,中原业主报价指数出现逐步下调,10月下旬时,报价指数下跌至26.4%,超7成业主报价有所下调,幅度在5%左右居多,让利已成普遍现象。

中原认为,目前市场以买方为主,买方观望情绪浓厚,入市步伐放缓,仅遇到“心水”价位才考虑入市,叫价相对强势,导致业客双方形成僵持局面。

在此背景下,广州中原研究发展部认为,临近年末,不少开发商有冲业绩的压力,或将加大“以价换量”促销力度,届时一手分流将有所加剧。预计二手住宅周度成交量或将保持1000-1200宗水平,难起较大的波动,而价格将持续稳定。

广州市场的表现与全国整体趋势一致。中原地产首席分析师张大伟指出,从二手房数据看,今年已经连续出现了5个月20个城市房价下调。

一二线城市的新建住宅与二手房住宅均出现了明显回落,2019年上半年的小阳春已经过去。按照当下趋势,二手房价格更代表市场真实情况。虽然全国市场成交量依然惯性冲高,但以价换量开始出现。

特殊的深圳

在大部分城市楼市入秋、临冬之时,分化继续显现,与8-9月相比,二手房房价继续上涨明显的城市主要有哈尔滨、福州、吉林、唐山等,新建住宅的西宁、呼和浩特、南宁、唐山等城市。

一线城市中,深圳因为政策利好也出现了明显的上涨。

深圳国土局备案数据显示,2019年10月,二手住宅共成交7165套,环比上升0.6%,同比上升89.2%;成交面积57.9万平,环比上升2.8%。

深圳中原领先指数小幅上升,10月中原领先指数918.8,环比上升1.4%,二手均价54551元/平。

从反映后市预期的指数来看,中原经理指数在9月初升至高位后逐步下滑,10月初略有上升后,再次回落,处于9月以来的低点,但依然高于6、7、8月。

报价指数走势略有不同,10月初依然维持高位,后虽有小幅下滑,但整体依然略高于9月。先行示范区政策公布两个半月,利好逐步消化,市场归于理性。

而在11月11日,深圳普宅标准调整为容积率1.0以上、单套建面144m2以下,为购房人节省了大笔税费,直接利好被豪宅线挡在门外的置换需求。

按照新政,深圳至少30%以上的二手房将能享受“减税”优惠,从几十万到上百万不等。

Q房网数据显示,豪宅线和税费调整引发二手市场关注度爆增,即时成交大幅上升,周度二手住宅过户量已呈小幅爬升态势。

市场中,已有不少二手房业主反价,收回挂牌房源重新加价挂出。

不过,Q房网也指出,房价不会出现大涨,“房住不炒”调控思路不变。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,这是一个政策性的修补,2015-2016年深圳的房价暴涨,普通住宅都变成了“豪宅”,这次调整以后就大幅降低了购房成本,这对活跃未来二手房交易,有非常大的促进作用。

他认为这个政策是否刺激房价上涨还不一定。因为毕竟二手房还有倒挂,深圳的二手房市场也不平衡。

张大伟则认为,该政策对特别是一线城市中的北京与上海影响较大。按照深圳这个趋势,它们也应该调整非普通住宅认定标准。

“北京上海当下的豪宅标准过低,不符合市场真实情况。以北京为例,86%的新建住宅被认定为豪宅。六环内普通住宅只有5%。”

但他预计,大部分城市会上调价格标准,而不会直接取消价格标准,北上部分核心区的140平米左右户型很可能超过1500万,的确应该计算为豪宅。

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