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无视监管 自如在京违规出租隔断间

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公开承诺“不打隔断”的互联网长租公寓运营企业——自如,仍然在大量对外出租隔断间。北京商报记者近期陆续接到5例承租人投诉,称自如不但违规出租隔断间,其中一房源被举报拆除后,自如还出现了提供过渡房失误,导致租客在北京入冬后最冷的夜晚无奈睡在车里的窘境。

  而这距离今年7月新版《北京市住房租赁合同》和《北京市房屋出租经纪服务合同》发布,以及自如等7家租赁服务企业和中介机构龙头企业喊出“不打隔断出租、不按床位变相分割出租”等承诺,仅过去了4个月多一点的时间。

  管家未提示

  自如客“误签”隔断房

  自如客林佳(化名)怎么也没想到,在北京入冬最冷的一天,自己不得不卷着铺盖睡在车里。而导致这一切的,是两个月前从自如签下的一间合租房。

  林佳介绍,自己在9月中旬签下大兴枣园片区一套三居室合租房中的一间,按照合同约定,这间面积在15平方米上下的房间,将在2020年9月15日到期。

  但在合同正式生效后的第61天,该房间在林佳上班时被小区居委会强制拆除,原因是邻居举报承租违规隔断间。“那会儿我都蒙了,房间就要拆了管家才告诉我。”由于正在上班,林佳当时不能立即抽身回去打包行李,待到下班归家之时,房间已经面全非:隔断墙被拆除,行李散落了一地。

  更让林佳愤怒的是,在隔断间被拆的当天晚上,自如单方面解除了和林佳的合约,给出的官方口径是为了避免产生额外的房租。“签合同的时候不说明是隔断间,拆之前不提早通知我,连解除合同都没个动静,自如就是如此傲慢地对待租客吗?”林佳称,自己是在自如系统发送的解约短信到达时,才知道自己不仅没了房,连合同都被终止了。

  2017 年 11 月,作为清退整治违规住房行动的一部分,北京各区县针对租房平台比如自如隔断出租的房屋进行清理和整改,部分房间被强制拆除。彼时自如 CEO熊林曾发文回应称,“目前居住自如房屋的自如客,如果遇到任何情况和要求需要大家搬离,请大家积极配合:1、免费换租;2、免费搬家;3、提供一个月的房租作为搬家与误工补偿”。

  然而,据林佳表述,在房间被拆除当晚,因为自如管家在房源协调配置方面出现了问题,她未能入住临时房源,当天就在塞满了行李的车上睡了一夜。而在经历过险些露宿街头的“无房住”困窘后,在房间被强制拆除的48小时后,林佳终于被自如临时安置在一个可以免费住七天的房源中。

  无视前租客退租

  自如执意出租违规房

  林佳回忆,9月16日她与自如方面签约该房源时,自如管家在带看前后及签约前,均未提示该房源为隔断间。在被举报前,自己不断从隔壁合租舍友处被暗示,此前租户是因为“隔断间不能住人遭举报”。而在得知这一情况后,林佳曾多次向管家反映情况,也曾以致电客服中心以及自如App在线登记问题的形式反馈问题。直至隔断间被拆除,自如方面都没予以回复。

  “就是说,原来这房子就是做成隔断间被举报、租客退租,然后又二次出租给我。”林佳称,房间被强拆后,自如方面仅表示支持免责退房,剩余租期内未产生的租金、服务费连同押金可一并退还。但林佳认为,鉴于自己多次反馈问题,但自如方面未予实质性解决导致自己无处可住,希望自如一是对于问题做出整改,并道歉;二是从她投诉之日起赔偿房租和服务费,三则是对砸坏弄脏的个人物品做出赔偿。并表示,即使不再选择自如租赁房源居住,后续搬家费用也应由企业承担。

  “房间被拆快一周,我和自如还没有达成和解。”因为租住隔断间“被驱逐”的林佳,在接受北京商报记者采访时表示,还在等待自如方面的一个道歉。

  承诺成空

  自如隔断房未下线

  据了解,自如方面曾于今年7月做出承诺,表示将认真践行北京房地产中介行业协会提出的十大承诺,其中承诺内容包括“不打隔断出租”、“不按床位变相分割出租”等。

  而现实情况显示,“误入”自如隔断间的租客并不止林佳一例,客厅隔出“阳台房”的房源租赁仍在自如线下交易中上演。

  居住在昌平区高教园的一名自如客告诉北京商报记者,他所居住的房屋也恰好经历过此前一轮的违规隔断房整治。“今年8月我入住时,房东的房子还是三居室,9月小区里有一波隔断房检查,客厅位置那间较大面积的隔断房就被拆了。现在房子格局三居变两居,隔断间的家具还在客厅扔着呢。”同时,该租客还透露,其曾于浏览同区域房源时发现,在自己租住的房屋客厅隔断间被拆除前,该隔断房出租信息曾先后几次下架又上线自如App,直到房间被彻底拆除。

  此外,北京商报记者在对北京市区多个片区的小区进行走访了解到,在自如对外出租的众多房源中,仍有一批未到期房源(与房东合约未到期)存在设有隔断间继续租赁的情况。

  有自如管家透露,目前自如从业主处新收取的房源不再设隔断间,不过也有部分同自如续约的房东主动提及可增设隔断,这样房东每月能获得高于正常房屋结构出租的租金。而此前存在的隔断间有些被拆除了,有些没被检查到的还在租。

  与林佳入住隔断间境遇类似而又稍显不同的是,刚刚入住东城区某小区自如房源的宋淼(化名),是个对自己租住房源为隔断间“有数”的知情人。

  “管家说房源检查最严格的时候已经过去了,现在剩下的隔断间只要对外出租的都能住。”但是在宋淼的追问下,管家也不得不坦言,因为北京市严查隔断间出租的原因,所以此类隔断房还是有潜在被拆除的风险。

  “之所以选择签约隔断间,主要是觉得性价比可以吧,全年在租房成本上的压力可以小一点。”但在宋淼看来,尽管有来自自如管家“隔断风波已过”的宽慰,但其心中对于这间隔断小屋“能住多久”的顾虑依然没能被打消。不过现阶段,宋淼似乎也愿意为了节省房租抱着侥幸的心理继续住下去。

  网络投诉平台之中消费者对于自如隔断间问题的相关投诉意见,似乎也能从侧面印证自如隔断间的“再现”。

  北京商报记者浏览黑猫投诉平台发现,自如违规设置隔断以及相关维权等话题,占据了该平台针对自如投诉意见中的很大比重。其中,一起发生在今年9月的北京自如客投诉案例显示,其在自如App上租赁房被派出所检查发现为隔断后要求拆除,但自如拒绝赔偿租客损失,只送了该租客一张搬家券。

  根据媒体报道,今年9月和10月,自如共3次因改变房屋内部结构分割出租而被北京市住建委处罚,涉及的房屋分别位于大兴区黄村镇DX00-0101-0801等地块、朝阳区万象新天地四区、朝阳区北京像素南区,违规行为分别为4室打隔断改为5室、6室打隔断改为7室和4室打隔断改为5室。

  争议“N+1”

  合规与成本之间的考题

  上述提及的“隔断间”,借用业内专业一点的话术来讲,叫做“N+1”模式,即将房屋中比较大的起居室、客厅经过改造后作为一间卧室单独出租。自如此前将这种由起居室、客厅改造而成的隔断间,称之为“优化间”。在业内人士看来,“N+1”模式能在一定程度上缓解大城市租房群体的住房压力,降低房屋租金,同时也是部分分散式长租公寓的一大重要盈利来源。

  中原地产首席分析师张大伟更是直言,所有的长租公寓玩的都是一个以时间为核心要素的期限套利游戏:装修、分租这些其实都只是资金池的补充。“从租赁企业来说,如果没有多一间(N+1)的可能性,现阶段租赁行业也无利可图。”

  需要指出的是,隔断房源出租在北京始终没有完全合法化。2019年7月,新版《北京市住房租赁合同》和《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本的正式发布,更是再次重申并明确禁止隔断出租:以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。

  但市场也有观点认为,“N+1”模式的隔断间出租不是群租房的原罪,保障群租房所处建筑荷载安全、消防安全、公共设施使用以及避免扰民等考虑,才是北京整改“隔断房”的初衷。

  北京商报记者也从一名自如管家处了解到,除非舍友恶意举报或者其他不可抗力因素导致的隔断间被强制拆除,现存隔断间基本上还会继续出租。但是如果某一隔断房源被拆除,那么原本由各个居室协调而生的租金及成本平衡关系也将被打破,不排除会清退其余租客重新评估房源成本,并调整出租价格。

  北京市京师律师事务所律师刘松涛指出,自如作为租房平台应了解更为全面的法律风险,包括在租房合同上提醒租客租赁房源为隔断间,在相关法律规定出台后更应迅速出具针对被拆迁租客的补偿方案。现实中自如不仅没有在格式合同上尽到提醒义务,侵犯了租客的知情权,在租客多次反馈后仍未给出解决方案,应对租客因被强拆遭受的损失承担责任。此外,行政管理部门对于户型的整改要求不属于法律上界定的“不可抗力”,自如也不应以此免责。

  而对于“N+1”的态度,中房经联主席胡景晖也曾指出:目前,热点城市有效租赁房源供应不足,且租金价格过高。一方面,一线城市和经济发达的二线城市租赁需求特别旺盛,尤其是暑期毕业季,供不应求对租金上涨形成严峻压力;另一方面,租房人群有通过合租分摊租金成本的需要,而中介机构、租赁经营机构则有做‘N+1’提升单套房屋额外租金收益的需求。基于这几点,导致市场上的隔断房层出不穷,这也推动了部分城市‘N+1’模式逐步合法化。”

  就“承诺不打隔断后,自如隔断房再现”以及“现存隔断房源规模及处置方式”等问题,自如在接受北京商报记者采访时表示,“非常抱歉看到租客这样的居住体验,我们愿意协助租客寻找其他合适房源。目前,自如已与租客林佳达成和解。租客如有其他疑问可以向工作人员反馈进行核实处理,从而妥善解决居住问题。自如积极响应北京相关规定,停止新收、新签优化间,并按照计划对现存房源进行有序、稳妥完成相关工作”。北京商报楼市调查小组

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