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房地产市场销售为何触底回升

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近日,国家统计局发布1-10月份房地产数据。值得关注的变化是,今年前10个月,商品房销售面积同比增长0.1%,今年首次实现正增长,单月同比连续4个月正增长。这或许意味着,今年全国商品房销售面积和销售金额有望超越2018年,出乎业内对今年楼市销售将下滑的普遍预判。另外,10月份的数据也显示,房地产全链条表现出改善迹象。除了中游的销售外,上游的拿地和开工、下游的竣工,也都趋于向好走势。

今年以来,楼市调控延续从严基调。根据中原地产研究中心统计,前10个月相关方面共发布482次调控政策。而且,今年楼市调控开始向长效机制转变:一是融资端控制资金流向房地产,房地产融资全渠道收紧,监管层同时还启动信贷(包括信托)规模和比例“双控”。另外,LPR新机制的推出,彰显了监管层要建立资金流回实体这一长效机制的决心。

二是高层提出“不以地产作为短期刺激经济的手段”后,各地直接或间接松绑调控政策、托底楼市的“小动作”被叫停,覆盖热点区域的调控政策(比如限购、限售等)基本保持稳定。今年以来,市场预期较悲观,开发商普遍降价促销,而调控加码“融资端”以后,开发商资金来源增速呈下降态势,从上半年的7.5%左右降至7%,其中国内贷款和自筹资金下降明显。那么,在当前的市场预期、政策环境、资金环境下,缘何房地产还能明显改善呢?

笔者认为,首先,去年基数低是今年10月全链条改善的重要原因。比如,去年10月新开工面积只有1.6亿平方米,较去年下半年其余月份(都在2亿平方米以上)的差距较大;去年10月1.38亿平方米的销售面积,也是年内低点,低于下半年1.57亿平方米的月均规模。其次,调控趋严、预期转弱、资金面紧缩等原因,倒逼开发商“降价跑量”,促成短期地产链条快速循环,导致上中下游数据转好。比如,今年8月份开始,开发商大规模促销,销售均价(销售金额/销售面积)连续4个月下降。笔者在调研中还发现,开发商普遍祭出全员营销、转中介营销等手段。

房地产政策氛围改变以后,开发商“快周转”的诉求更强烈,这对于促进销售有很大的改善。另外,基于行业内外大环境的判断,当下开发商普遍认为,全国新房销售的空间趋于触顶(在17亿平方米左右)。由此,当外源融资渠道紧缩后,内源融资(开发贷+销售回款)备受重视。于是,在需求尚稳定的情况下,开发商纷纷“抢跑”销售节点,提高存货周转率,工程节点考核趋严,新开工向“饱和备货”靠拢,以抢夺宝贵的增量空间。所以,新开工、销售就表现出良好走势,补库存也让土地市场开始触底反弹。

此外,从融资成本、政策倾向看,行业发展越来越有利于大房企,大房企拿地相对稳定。土地出让配建要求、竣工交付要求、客户产品诉求、维权意识等方面,政策监管越来越严格,市场要求也越来越苛刻,融资对于抵押物的品质要求也越来越高,这些都有利于大房企运营。因此,行业集中度明显提升,龙头开发商销售、拿地等方面的竞争越来越激烈。

今年各地(包括三四线城市)在售库存普遍不高。特别是近期地方政府普遍面临财政收支压力,土地市场上挂出很多优质、低价地块,四季度拿地窗口开始出现。基于“补库存”、提高销售排名的需要,加上2020年融资计划铺排,也需要提前落实一定规模的土地储备。于是,近期大中型开发商开始增加拿地,从而助推土地市场趋于好转,这就为行业全链条快速循环创造了条件。

竣工改善是目前房地产市场另一个大的看点。截至目前,竣工面积连续22个月负增长,今年1-10月份降速为-5.5%,较上半年两位数以上的降幅(最高达20%以上的降幅)明显收窄。一方面,根据施工证规定的竣工期限(两年左右),2016-2018年连续两位数增长的快速开工后,从今年下半年开始,竣工将明显增加。另一方面,目前无论是政策监管加强,还是业主维权意识增强,延期竣工现象明显减少,未来新房交付将大面积增长。

今年,调控政策和商品房市场走势与去年类似。年底和年初稳定增长的举措,都触发了“小阳春”行情;年中强化调控,导致下半年政策收紧,市场表现为“前高后低”;年底强调“一城一策”,加上开发商促销力度加大,11-12月开启“翘尾”行情。因此,展望年底两个月,商品房市场有望维持去年末的“年末翘尾”。但是,由于高基数,年末单月销售增速会下降。展望2020年,在经济下行压力背景下,调控政策将更强调“稳地价、稳房价、稳预期”,“一城一策”会更加灵活实施,融资环境也将张弛有度,房地产市场会更加分化,但总体平稳。

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