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禁不住的隔断间:长租公寓下架户型图躲监管

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监管对于隔断间的零容忍,以及寒冬中因被强拆无奈睡在车里的租客们,并没有让长租公寓们就此收手。11月21日,北京商报新北京楼市周刊发布深度调查报道《无视监管 自如在京违规出租隔断间》后,不断有租客反映所承租的长租公寓存在隔断间问题,而自己被“隔断”的背后,是长租公寓品牌集体下架合租房源户型图,让租户无从考证房源原始户型,进而躲避监管。北京商报记者根据线索发现,目前包括自如、蛋壳等在内的长租公寓品牌均存在这一问题。

“压根儿没有的五居室”

西三环外、公交附近、低租金的吸引,让叶清(化名)从长租公寓“自如”App上选择了一间五居室中的14.6平方米西卧,希望它能够成为自己下一年的“小窝”。

然而看房的经历让她对这套房子有点怀疑:明明是十年以内的次新房、大户型,为什么没有客厅,过道狭窄?“怎么看怎么像隔断间,还不是整个客厅隔出来的。”

其实,多年租房的经历让叶清对条件较好的n+1并不排斥,但最让其担心的是非n+1的隔断,那会意味着更拥挤的生活空间以及不可预知的风险。

所谓n+1,是指那些客厅、起居室面积较大,或有独立客厅的房屋,经租赁机构装修后作为单独一间房源出租。此类房源虽然能够拉低成本,但因原本的客厅、起居室不具有居住功能,可能侵占疏散通道而增加消防安全隐患,再加上隔断房隔断材料的防火效果也未经检测,在一定程度上存在较大隐患。

叶清的担心从带看管家处得到了一半的证实:确实是个隔断间。而另一半则从楼下可能成为的邻居处获得了证实:“这个小区就没有五居室,最大四居,还不在这个楼,在前面的六层楼里,就那一栋,这个9号楼里,最多就是三居。”

另有数位小区居民证实,由于是福利分房,叶清约看的这个社区居民基本上都是一个单位的,小区分房的时候,谁家是什么户型大家了然于胸,中介给出的四居室、五居室应该是隔断间。

按照叶清给出的线索,北京商报记者发现,截至12月2日,在叶清所看的小区中,自如在租的合租房源共有6间,其中格局为4-5居室的房源占到了5间,三居室房源仅一间。实地探访上述合租房发现,四居室及五居室在租房源的客厅部分略显逼仄,进门后由客厅进入房间所经区域大多呈现为不规则条状。以一间五居室为例,房屋同一方向最多设置了三间卧室,对应的房间依据面积大小、朝向、有无阳台等因素,在租金上呈现较大不同。

据负责该区域房源出租的自如管家介绍,南向带阳台的卧室面积越大,租金越高;相同面积的房间若朝向不同,南向房源会比其他朝向在租金上贵上几百元。此外,该管家还直言,优化间的话,性价比较高。

“消失”的合租房户型图

判断隔断间的一个依据,就是原始户型图。但叶清在寻找合租房时,几乎无法查到合租房所在房源的整体户型图。同样的情况,数位自如租房客也予以证实。

北京商报记者按照上述租客提供的线索,对自如App上位于东城区地坛北里、丰台区海丰家园、东城区新景家园西区、金鱼池西区等数个小区合租房进行样本调查发现,上述小区合租房源中存在隔断间情况,且无法查询户型图。而在自如App上,上述小区的整租房源详情页支持户型图查看。

这一情况,在部分租房BBS中也有被吐槽。

“今天上自如找房,忽然发现自如所有房源的户型图都被删除了。我记得一两周之前这些户型图还都在的。户型图可以说是最好的了解房源优劣的基本信息了,基本信息都不显示,就显示几张照片,这是出于什么目的?还是逼人亲自去看每一个房源?”有自如客在贴吧中气愤留言,该留言时间显示为2019年7月19日。

北京商报记者就户型图问题咨询自如App客服,其回复称,若房源未签约,租客可在App首页“合租/整租”搜索到该房源,点击“户型图”进行查看;若房源已签约,租客可联系管家为其提供。并强调该方案适用于全国。

在上述回复内容下,还备注有一则温馨提示:“目前北京部分房源暂不支持提供户型图,具体信息请您以App房源页面实际显示为准,请您谅解。”

对此,调查中多位带看的管家表示,“一些合租房设有隔断间,下架户型图是为了避免不必要的麻烦”。

就“北京自如合租房户型图集中下架用意”“隔断间整改何时落实”等问题,北京商报记者联系自如方面,但截至发稿未收到回复。

违规不是个例 蛋壳仍有存量

在市场份额较大的自如因违规出租隔断间屡受吐槽之外,10月29日向美股IPO发起冲击的长租公寓品牌——蛋壳公寓,近来也同样深陷“隔断间出租风波”。

除了黑猫、21CN聚投诉网络投诉平台上的租客披露线索,北京商报记者在此轮走访调查中也了解到,北京多区域蛋壳公寓房源中仍有在租隔断间,租客端同样不能查看其房源户型图。

以丰台区珠江骏景中区小区一在租复式房屋为例,该房源详情页显示房屋整体格局为8室1厅2卫,但具体房源信息仅显示7室。负责带看的蛋壳管家透露,刚刚有一隔断房被拆了,所以房源信息被下架,目前只能居住7户租客。该管家还称,如果租客比较介意隔断间,并且明确表示不考虑入住隔断间,管家们将会为其推荐正常格局的房源。

而对于隔断间的甄别方式,从目前走访调查结果来看,不论是自如还是蛋壳的租客,目前只有通过实地约看敲击墙面自行鉴别,或在带看中咨询管家方能确定。

有蛋壳公寓管家透露,当前既有的部分蛋壳隔断间房源还在延续出租,不过新收取的业主房源不再另设隔断。至于蛋壳公寓房源户型图的“隐藏”,上述管家表示,“租客看不到,我们管家在后台能看到”。并称,户型图向租客端隐藏,也能在一定程度上促进租客预约及管家带看率。

一位不愿具名的行业人士指出,近年来因长租公寓运营企业疯狂收房、“跑马圈地”式的规模扩张而引起的相关违规操作屡屡为外界所诟病,首当其冲的就是隔断间出租。长租公寓品牌隔断间出租屡禁不止,背后反映了其对于规模以及利润的迫切要求。多位业内专家均认同,长租公寓规范化标准势在必行。

合硕机构首席分析师郭毅认为,有必要运用互联网技术手段加强对于长租公寓房源的监管,而针对长租公寓运营企业App的标准化技术升级及常态化运营监管,也是促进长租公寓规范化发展的一项重要内容。“在此基础上,一方面可以清晰界定长租公寓租赁产品有无构成违规,另外一方面也能避免常规人工监管对于人力、物力、时间成本的过大消耗。同时,也能在一定程度上补全监管层面上现存的一些客观的、难以完全覆盖的监管漏洞。”

中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖分析称,目前国内长租公寓市场面临的一大难题是:立法和市场监管严重缺失。他直言,目前长租公寓行业没有上位法支持,唯一能看到的,全国范围的、立法级别最高的,仅为2011年2月施行的住建部6号令《商品房屋租赁管理办法》,地方政府层级也仅限于通知、办法,涉及几十万亿的产业最高法律仅为部门办法,市场很难规范,老百姓的权益很难得到保障。同时阶段式、运动式监管治标不治本,监控机制不能常态化有效运行。

“如对隔断房的监管,往往‘野火烧不尽,春风吹又生’,动用行政力量,成本高且不高效。”胡景晖认为,规范国内长租公寓行业的发展,可适当借鉴国外经验,租赁市场还须尽早规范。北京商报楼市调查小组

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