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40城土地溢价率连续5个月下降 低温时刻是补仓良机?

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在刚刚过去的11月,虽然土地市场的成交量仍在上涨,但是成交价及溢价率明显走低。11月,40个典型城市土地成交溢价率为12.3%,已连续5个月下降。土拍市场持续降温,底价成交成为主流,流拍时有发生,房企拿地意愿不强。业内人士认为,短期内土地市场的降温态势难改,不过,对于有资金实力和较低融资成本的房企来说,倒是补仓的好时机。

11月上海、广州土地溢价率均为0%

11月,土地价格不见起色,土地成交溢价率连续5个月下降。12月2日,上海易居房地产研究院发布的《2019年11月40城土地市场报告》(简称“报告”)显示,11月,40个典型城市土地成交溢价率为12.3%,相比10月下降2%。

土地成交溢价率排名前5的城市分别为荆州、武汉、重庆、西安和宁波,土地成交溢价率分别为49%、44%、34%、24%和23%。而在一线城市中,仅深圳溢价率相对较高,为16%,北京仅为3%,上海和广州均为0%。

对此,易居研究院研究员王若辰认为,深圳溢价率的上升或与其调整豪宅税后,市场预期发生一定转变有关,因此明显高于其他三个一线城市。

即便如此,深圳土地市场在11月仍然遇冷。相比6月的深圳“史诗级”土拍,在11月22日,深圳今年第二场土拍大戏则是以暗淡落幕。6宗、131.67亿元起价的地块,最终1宗流拍,5宗成交127.51亿元,其中两宗地是底价成交。

从土地出让均价来看,11月40个典型城市移动平均土地成交价(最近6个月的平均土地成交价)为5009.7元/平方米,环比下跌1.6%;同比上涨19.5%,涨幅继续收窄。

具体来看,11月,一线城市6个月移动平均土地成交价为14223.8元/平方米,环比下跌1.4%,同比下跌5.3%。二线城市6个月移动平均成交价为4754.5元/平方米,环比下跌2.1%,已经连续3个月下跌。三线城市6个月移动平均成交价为2578.5元/平方米,环比下跌5.2%。

全年千亿卖地城市13个,成交量仍高位运行

虽然11月一、二和三线城市移动平均地价继续下跌,但成交量均有所增大。报告显示,40个典型城市土地出让金收入为2266.6亿元,环比增长37.4%,同比增长12.9%。其中一线和三线城市增长明显。

对于成交量的上涨,王若辰认为,历史上11月和12月份通常都会出现成交量放大的情况,这主要是因为年底土地供应量增加以及房企补库存的需求也较大。

事实上,除了11月单月土地成交量增加外,从全年来看,土地市场仍在高位运行。中原地产研究中心统计数据显示,截至11月,2019年50大城市合计卖地3.75万亿,同比上涨幅度达16.5%。其中出现了13个千亿卖地城市,刷新历史同期纪录,最多的杭州卖地2538亿元,苏州卖地1656亿元、上海1666亿元。

另外,昆明、温州等16个城市卖地超过500亿。在50个城市里68%的城市2019年卖地同比上涨。中原地产首席分析师张大伟认为,50大城市11个月卖地超过3.75万亿,这一数据创造了同期纪录。

部分城市减少土地约束条件,推动房企拿地积极性

虽然成交量再创新高,不过,易居研究院预计未来几个月溢价率仍将保持较低水平。因为当前政策调控总体方针并未发生转变,未来几个月40城土地市场仍将处于降温态势。其中,随着地市的降温,未来二线城市地价或进一步震荡下跌。与此同时,随着棚改目标的大幅下降和购买力的透支,多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场未来几个月地价也将继续下跌。

此外,亿翰智库相关人士认为,距2019年结束仅剩30天,房企的投资意愿也进一步缩减,一方面资金面不足使企业拿地力有不逮;另一方面是未来市场形势的不乐观。根据11月企业拿地情况,新增货值TOP100房企中有近四成未拿地。不过,值得注意的是,即使投资节奏放缓是行业常态,但对于国企及央企来说,因为有着充足的资金实力和较低的融资成本优势,拿地动力仍很充足。

“不过,相比2018年过于严格的土地限制,最近几个月,部分城市的土地市场约束条件相对减少,包括土地限价、土地保证金、土地配套保障房都有所调整,以推动房企拿地的积极性。”张大伟这样认为,土地市场与楼市一样,在市场低迷的情况下,很可能会有宽松政策出现。

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