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前11个月“万碧恒”拿地大分化 谁拿地超千亿?

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11月,房企拿地积极性显著下降,只有国企、央企受益于融资优势仍然表现强劲。在机构统计的全国住宅用地成交总价前10名的排行榜中,8宗地由具有国资背景的房企获得。

从前11个月来看,房企拿地表现明显分化,50大房企权益拿地金额高达2万亿,万科权益拿地金额最高为1570亿元,其次是碧桂园1238亿元,而恒大明显落后,则为410.44亿元。

虽然年底土地供应预期大涨,但受制于政策收紧、企业力保现金流等因素,业内人士预计土地市场难见热度。

国资背景房企成11月土地市场主力

11月,虽然头部房企仍是土地市场上投资的主要力量,但是拿地力度在收缩。亿翰智库数据显示,新增货值TOP100房企中有近四成未拿地。但对于国企及央企来说,凭借充足的资金实力和较低的融资成本,拿地动力仍足。

在11月的土地市场,除了中海一如既往地积极拿地外,保利发展、中骏、招商蛇口的拿地表现也很积极。综合机构数据显示,保利发展在11月分别在广州、福州等一二线城市大量拿地,同时也在东莞、徐州等强三线城市加大拿地力度,单月拿地金额超70亿元。而中骏11月拿地金额也超过80亿元。招商蛇口11月投资额更是超过百亿元。

11月22日,深圳集中出让6宗地块,其中1宗流拍,5宗成交127.51亿元,均被有国资背景的房企拿下。其中包括南国置业,中海地产、招商+华润联合体、深圳安居集团。

另据中指研究院统计,从11月全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看,同样主要为国企和央企。在入榜地块中,共有8宗由国企及央企参与竞得,占TOP10拿地总额的78.7%,包括中海、华润置地、招商蛇口、山西交控等。其中,中骏以59.4亿元获得厦门岛内六年来第三块出让的宅地,拿地额也成为11月土地成交总价最高者。

中海+首钢联合体以底价51亿元竞得的北京石景山区1宗住宅,位居土地成交总价第二位。中海在深圳获取的龙华民治地块,以50.2亿元的成交总价排名第三位。华润置业45亿拿下的东莞地块位居第四位。招商蛇口以42.8亿元斩获的北京亦庄住宅地块排位第六位。雄安集团30亿元竞得雄安新区首个公开出让土地,也进入前10成交总价榜单,排名第九位。

对于国资背景的企业成为年底土地市场的主力,业内人士分析称,随着融资政策逐渐收紧,土地市场的溢价率开始走低,而对于有资金实力和较低融资成本的国企、央企来说,正好趁机补仓,但是一般的民营企业则会更加顾忌现金流而不愿出手。

前11个月50房企拿地达2万亿

即使年底房企谨慎购地,但是全年房企的土地储备仍不可小觑。

据中原地产数据显示,截至11月,2019年50大房企权益拿地金额高达2万亿,同比上涨幅度高达17%。万科权益拿地金额最多,为1570亿元,其次是碧桂园1238亿元、保利965亿元、中海928亿元。权益拿地超过500亿元的房企达9家,合计38家房企拿地超过200亿,刷新历史同期纪录。而恒大前11个月以410.44亿元的权益拿地金额名列第16名,未进前10。

除了公开市场拿地之外,房企通过收并购等方式获得的土地储备数量也不少。据克而瑞不完全统计,今年1月-11月典型企业收并购、协议土地出让的幅数占比达到12%,一部分是融创、绿地、龙湖、世茂等规模房企通过收并购补充资产,另一部分是区域深耕的企业如建业、佳兆业等,凭借地缘优势补充货值。

值得关注的是,11月27日,融创中国发布公告披露,152.69亿元收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权。而标的资产持有位于成都、武汉、长沙、昆明等城市共开发18个项目,可售建筑面积约为2771.6万平方米。

然而融创的收购远未停止,12月3日,融创与广州资产管理有限公司进行战略合作签约,双方将共同推进不良资产收购、企业并购重组、不良资产经营等业务。

事实上,在市场不见起色,部分中小房企面临生存困境,行业洗牌加速的背景下,规模房企通过收并购获得土地资源成为不可或缺的渠道。

未来土拍热度持续低位徘徊

虽然年底土地市场集中供应,但在多位业内人士看来,未来房企拿地态度仍将谨慎,土拍热度持续低位徘徊。

中原地产首席分析师张大伟分析称,2019年房企拿地也出现分化,依然有企业在土地市场加快拿地步伐,特别是部分央企、国企和新上市企业,拿地依然非常坚决。不过,考虑到资金成本成为企业拿地的主要决定因素,在融资收紧预期下,房企整体拿地意愿仍将退烧。

而此前经济学家、如是金融研究院院长管清友也预计,未来可能对土地招拍挂自有资金的要求更加严格,这就意味着房地产企业要拿出更多的自有资金去购买土地,这对于整个房地产行业杠杆收缩可能立竿见影。

而在近日黑龙江省明确提出,全省房企购置开发土地资金不得来自金融贷款。对此,张大伟分析认为,从政策本身看,利于降低房企的杠杆率。对于中小企业来说,影响非常大,有利于市场的稳定,降低地王出现的概率。

对于土地市场的政策走向,克而瑞分析人士认为,在企业拿地态度呈现双向分化的同时,近期土地市场政策也在分化。

据悉,最为明显的例子是,深圳推出“双限双竞”方式出让的土地,也就是限成交地价、限普通商品房销售均价,而竞成交地价和人才住房面积。与以往相比,从参与竞拍的企业数量可见房企参与的热情大减,其中,不乏是因为增加了限商品房价格等土地拍卖条件。

而11月被中骏以总价59.4亿元摘得厦门总价最高地块,则在此次拍卖中,不设拍卖底价,按照价高者得原则确定受让人,并且土地出让金可以分两期支付,在业内人士看来,其目的在于提高房企参与竞拍的积极性。

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