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2020年土地市场走势如何?11月地价结构性上升,机构预测降温趋势未变

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进入12月,多个机构发布了11月的土地市场数据。

中国指数研究院近日发布的报告显示,11月土地市场整体成交量同比减少逾两成,但成交均价上扬逾三成,土地出让金总额同比增加。

其中,一线城市供应量环比增多,成交也较上月走高,深圳揽金近237亿元居榜首。二线城市供应量同比微增,成交量虽减少但价格上涨。与此同时,三四线城市供应量同比下滑逾一成,楼面均价环比增加,出让金总额同比增加近两成。

分析人士指出,从整体上来看,11月当月价格的上涨,更多是由于本身土地起拍价较高等结构性因素影响,市场向上的动力依旧不足。而在销售端,11月份百城中40%的城市新房价格下跌,创下2016年2月份以来的近四年新高。销售不力叠加融资趋紧,2020年的土地市场,区域分化、房企分化或将进一步加剧。

土地成交价格结构性回升

中国指数研究院的数据显示,2019年11月,全国300个城市共成交土地面积6964万平方米,环比减少17%,同比减少19%。而出让金方面,2019年11月,全国300个城市土地出让金总额为3641亿元,同环比均有所提高。

其中,一线城市和部分强二线城市加大供地,成交量回升,被认为是土地成交价格呈现整体结构性回升的主要原因。

具体来看,一线城市在11月加大了推地力度。11月共成交土地78宗,完成土地出让金617亿元,相比10月增加48%,但相比去年同期减少33%;成交楼面均价为6497元/平方米,环比减少28%,同比减少45%。

二线城市则呈现出量稳价涨的局面。11月共成交土地700宗,成交土地面积2536万平方米,环比减少23%,同比增加1%;完成土地出让金为1746亿元,同比增加33%。

价格方面,在苏州、杭州、青岛等地价较高的强二线城市成交量扩容的拉动下,二线城市地价出现结构性上涨,均价达到了3616元/平方米,同环比的涨幅均在40%左右。

三四线城市则持续萎靡。总体供应量小幅上涨,成交量及收金总额下滑,楼面均价较上月增加一成。共成交土地1130宗,成交土地面积4086万平方米,同环比均有所下滑。而土地出让金则完成了1278亿元,环比减少3%。

不过,易居研究院研究员王若辰告诉记者,当月价格的变动,受不同城市的交易结构影响较大,造成本身地价波动就比较大。历史也显示,11月和12月通常都会出现成交量放大的情况,尤其是一些大中城市,这和年底土地供应量增加以及房企补库存的需求有较大关系,而非简单的土地需求量增大。从整体上来看,11月当月价格的上涨,更多是由于本身土地起拍价较高等结构性因素影响,市场向上的动力依旧不足。

尽管有所回暖,但市场机构统计的溢价率、流拍率等数据则显示,土地市场并未进入上升渠道,甚至一定程度上相较二季度有所下降。

11月,易居研究院监测的40个城市,土地成交溢价率为12.3%,相比10月下降2个百分点,已经连续5个月下降。而中国指数研究院的数据则显示,11月300城市的住宅土地流拍率相较10月提高了1.5个百分点。

“这显示开发商高价拿地的意愿并不强烈,地市降温趋势未变。”王若辰表示。

2020年分化趋势或将持续

多位分析人士均向21世纪经济报道记者指出,2019年已经十分明显的土地市场分化趋势,在2020年或将持续。

这首先体现在区域分化上。2019年1-11月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交13950亿元,同比增长16%。其中,土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、武汉、北京和南京,这5个城市的土地出让金总额分别为2481、1655、1498、1466和1413亿元。中西部核心城市土地市场火热,武汉与昆明的土地出让金总额进入全国前十。

而从成交面积来看,前十城市同样主要集中在中西部地区的昆明、武汉、西安、成都等地。

对此,在近日一场房地产形势分析会上,中国指数研究院研发中心研究主管古超向21世纪经济报道记者表示,从区域来看,长三角与中西部仍为房企投资的重点城市群,一线和二线核心城市仍然是房企拿地的重点布局城市。

而从企业分化来看,古超指出,1-11月拿地金额TOP100的房企,拿地总额在2.5万亿元左右。其中,TOP10房企的拿地总额占TOP100企业的35.2%。TOP30的企业占TOP100企业的比例是64.2%,龙头房企在获取土地资源方面这个优势依然明显。

与此同时,受融资收紧和销售不佳的双重影响,中小房企拿地意愿持续减弱。一位来自济南的中小房企高层向21世纪经济报道记者坦言,近期公司遭遇融资困难,并且据其判断,未来融资渠道放松的可能性较小。同时,近期济南销售市场走弱,也进一步降低了公司在2020年的投资热情。

华创证券指出,2019年3季度,主流房企拿地态度略转积极,不过房企拿地分化加剧,世茂房地产、融创、大悦城、金科、绿地、荣盛、旭辉和金地等拿地积极,但部分高杠杆房企则拿地谨慎,这将造成可售资源弹性分化。

中金公司在其房地产2020展望中表示,TOP10的头部公司,2019年拿地集中度(以货值计算)已接近50%。头部公司在手土储充裕,普遍可支持未来3-4年销售。长期来看,预计TOP10市占率最终可达40%-50%(目前约30%)。

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