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多家房企陷停工窘境债务危局难解 地产行业再向头部开发商集中

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当房地产开发商甘愿为销售业绩而支付高昂的渠道费时,这个市场的低迷程度就可见一斑了。2019年开年至今,虽然房企的销售规模还在稳步上涨,但《证券日报》记者与多家企业高管交流后得到的感受是,融资压力、销售压力都很大。

在过去的一年中,要说地产行业的“玩家”对市场的总体感受,应该就是“低迷”两个字,但头部企业感受到的“低迷”是压力,更多中小企业感受到的“低迷”是生死存亡。一位房企高管在近日的采访中曾向《证券日报》记者表示,未来房地产行业30强之后的企业可能都没什么话语权了,整个行业将会成为头部房企的“筵席”。

“2008年至2019年这12年期间,所有出局的开发商几乎都是因现金流没有出现总体平衡。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》等媒体表示,如果杠杆率太高,市场一有风吹草动,企业就很难穿越周期,就会出现现金流问题了。

多家房企项目出现停工

12月3日,房地产行业陷入破产重组企业名单上再添一员,云南仁泽房地产破产重组,旗下昆明西南海项目已停工多年。在此之前,百强房企三盛宏业旗下多个项目停工,陷入债务违约危机。上个月,连续上榜百强房企15年的颐和地产9笔债务涉及违约,总计金额达50亿元。近几日,总资产万亿房企巨头绿地集团旗下武汉绿地中心停工1个月后,再爆出旗下武汉另一个项目也陷入停工。

“我们平台上有个别代建项目暂时停工了。实际上,今年有些代建项目确实不好做,暂时停工的要比往年多。”某企业相关人士向《证券日报》记者透露,原因是多方面引起的,但终归还是市场太差,销售不给力。

“房地产企业叫停在建项目,是减少资金损失和运营成本的最直接手段之一。据了解,停工项目一般分为两种,一种是规模非常大的大盘,项目本身短期内难以实现自身现金流平衡;一种是项目本身规模较小,但是企业集团层面出现问题,会导致旗下多个项目停工的连锁反应。”财经评论员严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,背后都是资金链出了问题,尤其中小房企,甚至较为大型的房企也存在因资金问题而破产的可能性。

据统计,2019年以来,共有13只房地产行业债券违约,涉及发行主体3个,分别为颐和地产、国购投资和华业资本——均为小型房企。而今年10月份,三盛宏业也因未能兑付内部理财产品而遭遇员工维权。

但这仍是中小房企在房地产行业周期性波动中遇到的债务违约危机,当然,这种资金困局难解,一般可能通过甩卖项目换得暂时喘息,严重者则会破产重组。但对于大型房企来说,融资渠道畅通,抗风险能力强,当前的市场带来的可能目前还只是压力。

30强房企拿地额占百强64%

不得不说,优胜劣汰的寒冬期,让房地产行业的分化速度进一步加快。

根据华创证券的报告,2019年1月份-10月份,50强房企销售金额达到7.5万亿元,占全国商品房销售金额的比重已经超过60%,而在2011年,这一比例还不到20%。在此期间,30强房企销售额占比从15%上升到50%;10强房企销售额占比从10%上升到30%。“行业集中度加速提升。”华创证券如此总结道。

“当年销售端获得的销售回款和融资端借回来的钱,往往决定着房地产企业下1年甚至未来3年的发展路径,因为开发商一般会根据在手现金情况‘量入为出’式买地。”有业内人士向《证券日报》记者直言,而上述表面上项目停工、实际上陷入资金危局的中小房企,无疑则会成为头部房企“大鱼吃小鱼”的对象。

早在2016年的一次会议上,有“并购王”之称的融创中国掌舵人孙宏斌就对台下很多中小房企老板说:“如果你的公司现金流有问题,但是土地还有价值,那你就可以找我。”

有公开数据显示,今年前11个月,拿地金额TOP100的房企,拿地总额在2.5万亿元左右。其中,TOP10房企的拿地总额占TOP100企业的35.2%。TOP30的企业占TOP100企业的比例是64.2%,龙头房企在获取土地资源方面这个优势依然明显。

“低价拿地高价卖房的时代已终结,这两年感觉越来越明显,在传统住宅市场中,招拍挂土地的价格逐年上升,但是由于限价,我们的利润空间在压缩,全国房地产利润在持续走低,到了去年已经是11.9%。”金科股份联席总裁方明富曾公开表示,房地产行业走过了20年,大家越来越感觉到,以前的一些经验到现在可能不太实用了,或者在失效。我们的项目利润在缩小,赚钱变得越来越难,企业之间的竞争也变得越来越激烈。”

方明富进一步称,未来房地产企业将从“狼”向“狮”走,从过去的加速起飞会过渡到未来的巡航模式,从激进的扩张转向未来的稳定增长,而企业也将从追逐规模到思考未来如何建构生态。

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