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长沙:“降温”的二手房与上涨的地价

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12月11日,长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(下称《通知》)。《通知》进一步加强了对长沙市商品住房价格管理,明确价格成本由“成本+利润+税金”三部分组成,平均利润率为6%-8%。该《通知》于12月11日开始执行。

《通知》称,此举目的是贯彻落实中央“房住不炒”的精神和省委省政府、市委市政府房地产调控政策,进一步加强长沙市商品住房价格管理。然而,12月12日上午,该项《通知》被从长沙市发改委官网撤掉。

时近年关,楼市的任何一个动向都牵动着开发商和购房者的神经,尤其是在二手房价格持续下跌6个月的长沙。

文件发出后,一些媒体报道认为,“调控最严城市”长沙的调控政策再加码。但长沙市发改委相关人士表示,限价“更严”和“放松”的说法均不准确,长沙楼市政策并没有新的变化。

虽然《通知》很快被撤下,但对“商品住房价格加强管理,及平均利润率6%-8%”的提法,引起广泛关注。业内人士告诉记者,这种限定利润率的做法是稳定房地产价格的一招,可以让房地产开发商在定价环节趋于理性。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,明确平均利润率为6%-8%,显然也是一种限制利润的做法,有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润。

一位在地产企业负责定价的人士表示,“很多房产项目其实达不到6%-8%的利润,甚至有的项目就是边做边亏。”对于开发商而言,开发一个项目最大的成本其实在于土地。如果地价上涨,房价就肯定得涨。

据悉,自2017年10月推出“限房价+竞地价+摇号”住宅用地以来,长沙市“双限地”(房价、地价都受限的地)成了土地市场供应的主流,地价也在逐步攀升。

最先开启长沙限价地供应序幕的,是位于该市雨花区牛头村的编号为[2017]长土网040号地块,住房限定售价为7700元/平方米,起始楼面价约2290元/平方米,竞得楼面价约3435元/平方米。另一宗位于雨花区韶山路143号的编号为[2017]长土网041号地块,住房限定售价为7195元/平方米,起始楼面价约2103元/平方米,竞得楼面价约3154元/平方米。

已经挂牌出让的、位于雨花区的编号分别为[2019]长沙市112号、[2019]长沙市114号、[2019]长沙市115号的地块,其住宅限价分别为10600元/平方米、10600元/平方米、11800元/平方米,起始楼面价就分别达到了约3470元/平方米、4000元/平方米、5200元/平方米。至此,长沙市内五区住宅单价限价全线突破万元。

数据显示,新房交易方面,11月,长沙市内五区住宅整体供求比1.2,住宅市场已连续4个月处于供过于求状态。而时值年末,各大房企纷纷冲刺销售业绩,有些楼盘暗地放出了“9.0折”优惠。12月14日,一个广东名企的楼盘尾盘销售里,甚至出现了“8.8”折扣。

前述业内人士表示,在当前楼市下行环境下,经历地价一轮上涨后,开发商拿地意愿不高,土地市场渐渐趋冷。11月,长沙市内六区总计成交的4宗经营性用地,总建筑面积约38万平方米,环比减少79%,成交总建筑面积为今年以来月度最少值,其中有2宗限价地为底价成交。

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