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深圳狙击二手炒房:二手房年增幅超过5%可以投诉

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深圳宝安凤凰里小区业主的一纸“涨价檄文”,极有可能成为深圳楼市调控转向的导火索。

即将过去的2019年,全国楼市大部分低迷,仅有深圳、苏州等极少数城市热度持续,尤其是深圳,接连不断的利好政策,提振着二手房业主们的涨价信心。

然而当这种信心演变到极致,就出现了极端的现象,一些小区业主“抱团提价”,还发布诸多慷慨言论,招致了监管的注意。

截至目前,凤凰里、恒裕滨城小区已被深圳住建局点名,部分小区房源在安居客已下架,相关责任人被列入黑名单,限制了一些权利。

深圳业内人士指出,近期楼市炒作的风确实太过了,应该予以规范。

自2011年以来,限购、限贷等调控措施层出不穷,但大多针对新房进行管控,这次深圳对二手房业主出手,还是第一次。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,深圳部分区域和项目火爆,不是购买力强大,而是炒作厉害,这已经引起了监管的注意,调控箭在弦上。“房住不炒的精神不能违逆,二手房市场也不例外。”

12月19日晚间,深圳市住建局表示,按照宏观调控的长效机制要求,二手房年增幅不超过5%。如果出现二手房涨幅明显超过近期成交价格,市民可以向区房地产主管部门投诉。

业主们的野心

12月17日,发生了一例可以载入房地产史册的事件,史上第一次,二手房业主因“控盘涨价”被约谈,相关责任人遭处罚。

这个被通报的小区是中粮凤凰里花苑,该小区位于深圳宝安区福永街道,于2016年建成,由8栋楼组成,总户数为1304户。

2015年开盘时,凤凰里的价格约为3.5万/平米,2019年1-11月,该小区成交均价约为4.7万元/平方米。

如果清楚深圳楼市这几年的行情,就知道这个价格远远跑输了大市。过去四年间,深圳各区楼盘少则涨幅翻倍,多则翻两倍、三倍。

11月,深圳放松了豪宅线,二手房税收大减,眼看其他小区热火朝天地反价、提价,凤凰里小区的业主们着急了。

12月13日,这个小区的业主群管理组在微信群发布《告凤凰里全体业主书》,以“要打响资产保卫第一枪”的名义,号召所有业主集体涨价,“放盘价为5.6万至6.5万为界”,建议“急卖业主以5.5万为最低价”,如果低于5.5万,“即刻收盘,重新加价后再挂”。

这份告知书随后在网上不断流传,并最终导致监管出手。

这是第一个被官方正式通报的小区,但它并不是第一个“坐庄抬价”的。最先传出“控盘涨价”的小区,是深圳湾“第一神盘”恒裕滨城。

11月底,恒裕滨城2期4栋的业主群里就上演了这么一出戏,“群里D户型业主听指挥,统一挂牌价到2600万,低于这个数不卖”、“反正都往2600万以上挂”、“下周2700万谢谢”。

该小区在2015年开盘时,售价约为10万元/平,如今挂牌均价突破24万元/平,部分热门户型已经逼近30万元/平。

类似“控盘”言论出现在很多小区。龙华壹城中心,目前挂牌价格约为7万/平方米,而业主群有人表示,“现正常销售的二手房报价请不低于82000/平”,“无计划短时间出售的房产的若挂盘,价格不低于90000/平,低于此价格的,请配合调整价格”。

中海怡翠山庄也拟了一封告全体业主书,除了定价高低区别,与其他抬价告知书内容极其相似。

据21世纪经济报道记者调查,在业主群里发出类似涨价声音的小区,不下10个。最早从恒裕滨城开始,蔓延到了宝安、龙华、龙岗等区的楼盘。

12月19日,住建部门再次通报,点名了恒裕滨城、凤凰里等小区。

目前,查看贝壳找房,中粮凤凰里所有二手房源已经下架,显示“共0套房源”在售,链家、中原地产、Q房网等中介平台也不例外。

李宇嘉认为,深圳业主集体护盘标志着,当房子占据家庭80%以上财富时,每个人想的是如何让这个财富增值和变现;但业主们的控盘涨价,违背了“房住不炒”的基本精神。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,二手房是一个充分竞争的市场,“每个楼盘的价格是由市场来决定的。小区业主集体抬高房价,使得该小区的价格脱离实际,是非常不理智的行为,只会导致该小区有价无市。”

中原地产首席分析师张大伟指出,一般控盘涨价的人多为职业炒房客,但这波深圳不少普通业主也热情参与其中。从博弈论角度,他认为,涨价不可能形成同盟,因为一旦有人低价放盘,所谓联盟就会土崩瓦解。

炒作底气何来?

是什么在支撑业主们联手涨价?

无风不起浪,深圳业主的炒房野心也是有来由的。

何倩茹表示,深圳二手房的行情,其实从今年年初开始已经出现,2月份粤港澳大湾区规划出台、8月份先行示范区的提出、以及11月取消“豪宅税”,这些都陆续刺激了二手房的成交行情,双方入市更积极。

在各种利好政策推动下,深圳作为热点城市,资金不断涌入,楼市随之上行,涨势明显,大量业主短期内资产净增数十万、乃至数百万。

11月中,深圳放松了豪宅线,引爆了年底的一波二手房行情。深圳多位律师人士告诉记者,近期业主反价、违约严重。

据易居研究院11月《40城住宅成交报告》,对比北上广其他三个城市,深圳二手房11月成交价格也是一线城市中环比、同比涨幅最高的。

国家统计局数据显示,深圳二手房价格环比涨幅已经连续三个月位居全国前五,11月价格环比上涨1.4%,在全国排名第三,是一线城市里唯一一个价格上涨的城市。

据深圳中原地产统计,今年深圳二手房成交登顶三年新高,11月份突破8000套,全年成交超越2018年,环比上涨11.84%,同比上涨91.93%。

11月,深圳二手房成交均价突破6万元大关,达到62442元/平。这是这个城市的二手房均价首次突破“6万”,创下历史新高,也远超北上广。

二手房市场变好,业主和中介通过微信群控盘、抱团抬价的操作也随之出现。

莱坊中国区战略咨询部高级董事陈铁东指出,业主们的做法,凸显了深圳住宅的紧缺。深圳的产业格局及城市定位高,土地基本划拨给工业,新增住房供应有限。

另一边,深圳鼓励人才落户,相对其他一线城市来说,深圳的入户与限购门槛也是最低的,年轻的购买力是拉动深圳楼市的一大需求来源。

安居客房产研究院首席分析师张波指出,影响深圳楼市的主要因素仍然是购房者对于区域的未来预期,利好政策一波接一波,不但本地购房需求明显提升,外来的投资性需求也在聚集。

深圳业主们正是从中看到炒房的机会,想趁机谋利。

多名房地产业内人士指出,深圳业主不理智的行为表象之下,根本原因仍然是深圳住宅紧缺的事实,自住和投资需求放大,市场供需极不平衡。

双十二时,深圳突发新政,取消商务公寓“只租不售”,也是为了增加商品房供应,稳定供求关系。

调控呼之欲出?

近期,从佛山到广州,各地楼市政策密集微调,就在人们对走向猜测纷纷时,12月10-12日,在北京召开的2019年中央经济工作会议再次明确“房住不炒”。

深圳当然不会是例外。

在土地市场已经出现了对冲性的调控。11月22日,深圳土拍市场推出6宗住宅用地,都采用“双限双竞”模式,当天没有出现地王,还有一幅地流拍。

12月11日,深圳前海出让4宗地块,其中一块宅地就设定了9.9万元/平的销售均价限制,狙击高房价的信号已经很明显。

据中原统计,2019年1-11月,合计房地产调控次数高达554次,同比2018年同期的425次涨幅高达30%。12月以来,房地产调控也已超过30次。

张大伟指出,近期部分城市的房地产出现了各种乱象,要市场稳定,必须针对这些乱象制定政策。

12月19日,深圳房地产业内传言,有关部门接下来将针对二手房成交和价格等出台新政,进行限制。但截至目前,并没有得到证实。

李宇嘉判断,如若监管部门对二手房进行管控,将标志着深圳楼市调控开始由平稳转向偏紧,市场秩序大整顿开始。

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