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住建部定调明年楼市:坚决防范风险,重点发展政策性租赁住房

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12月23日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开。住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽全面总结2019年住房和城乡建设工作,分析面临的形势和问题,同时提出2020年工作总体要求,对重点工作任务作出部署。

会议对做好明年住房和城乡建设各项工作提出了5方面要求,其中提及,坚持“稳”字当头,全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制,保持房地产市场平稳运行,坚决防范化解房地产市场风险。

对于明年房地产市场的工作,全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌解读称,住房和城乡建设工作会议每年都紧跟中央经济工作会议,是对中央提出的工作部署进行细化。房地产作为国民经济的“支柱产业”关系到金融市场的稳定。对房地产而言,首当其冲的就是市场问题。此次会议重申“三稳”方针,可以明确明年房地产市场“稳字当头”。此外,在稳定住房市场体系外,在全面建成小康社会的收官之年要完善住房保障体系,使得居者有其屋;同时提升城市品质和人居环境。

明确“三稳”方针

会议提出,着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制。

顾云昌指出,对房地产而言,首当其冲的就是市场问题。此次会议提出“三稳”方针,“三稳”是去年工作的延续。同时也上升到中央部署层面,中央经济工作会议明确,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。可以看到,明年房地产是四个字“稳字当头”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从表述看,新意在于强调了“长期”,其含义在于,“房住不炒”的定位不受市场周期的影响,无论市场好与坏,后续都会管控,这对于2020年以及未来的楼市都有很强的指导意义。同时,政策也明确发展长效机制和调控机制,体现了楼市在引导成长的发展思路。

完善住房保障体系

会议指出,着力完善城镇住房保障体系,加大城市困难群众住房保障工作力度。抓好完善住房保障体系试点工作,争取形成可复制、可推广经验。进一步规范发展公租房,强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障。严格把握棚改范围和标准,稳步推进棚户区改造。总结推广试点经验,进一步完善支持政策,做好城镇老旧小区改造工作。改革完善住房公积金制度。

“房地产市场的两大基础:一是住房市场体系,二就是住房保障体系。”顾云昌提到,中央经济工作会议指出,明年是全面建成小康社会的收官之年。全面实现小康是“所有人都小康”,对农村来说重点在扶贫,对城市来说,重点在解决困难群众的住房问题。

“此次会议明确,解决住房问题的立足点在于人,就是解决哪些人群的住房问题,因此不提建多少保障房,而是明确城市困难群众的住房保障问题,这里包括困难家庭、农民工、环卫、公交等行业困难群体、住老旧小区的人群等,使得居者有其屋。”顾云昌说道。

培育和发展租赁住房

会议指出,着力培育和发展租赁住房,促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业,加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房,探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

贝壳研究院首席分析师许小乐指出,此次会议中将租赁住房分成了市场化租赁和政策性租赁两个领域,可以看出政府的明确定位。第一,对于市场化租赁,坚定机构化、规模化的方向,发挥市场的作用,本质上是对租赁供给端升级优化,机构化的提升能够有效改变市场“散乱差”的格局。这一态度一定程度上表明了政府对于长租公寓价值的认可,近年来长租公寓行业出现的一些问题是发展中的问题,需要对新事物有一定的包容,更要通过发展来解决。同时,要更好发挥政府对市场监管的作用,前提是对市场行为的充分了解,建立和完善租赁管理服务平台,提高租赁备案登记率,为监管打好基础设施。

第二,政策性租赁住房的责任更多在于政府,尤其是在地方城市政府。地方政府需要将有限的资源发挥最大的价值,探索规范标准和运行机制,核心在于租赁土地供应制度、投融资制度、运营管理制度等,提高供需匹配度,降低运营成本,提高覆盖效率。

提升城市品质和人居环境质量

会议指出,着力提升城市品质和人居环境质量,建设“美丽城市”。

顾云昌指出,对普通百姓而言,资产的70%~80%都在住房,因此全面实现小康,首先应在住房质量以及居住质量上实现全方位“小康”,包括居住的绿化、交通、配套、学校等。全面实现小康,是“全面的人、全面的生活”,除里住房,还要在衣、食、行等方面下力气。

严跃进则提到,会议明确对美丽城市的建设,重点从人居环境评价体系建设、海绵城市建设、基础设施建设、垃圾分类工作推进、历史文化保护等方面进行,更好提高人居品质。

“着力提升城市品质和人居环境是2020年的重点目标,一方面对房企开发品质的监控力度或会加强,另一方面小区物业品质的提升也将提出更高要求。”58安居客房产研究院分院院长张波指出。

改善农村住房条件,建设美丽乡村

会议提出,着力改善农村住房条件和居住环境,建设“美丽乡村”。总结推广钢结构装配式等新型农房建设试点经验,提升农房品质和农村生活条件。加快推动农村生活垃圾治理,改善农村人居环境,推动建立县域美丽乡村评估体系。

严跃进认为,此次会议首次提出了“钢结构装配式”技术应用于农房建设的概念,这对于一些未来积极投身农村房地产领域的房企来说,是一个较好的机会。总体上看,随着农地入市节奏的加快,后续农村一些具备保障属性的住房会有发展,这是一些具备代建功能的房企可以获得的机会。

此外,会议亦提出促进建筑产业转型升级、深化工程建设项目审批制度改革、推进“完整社区”建设、着力加强党的建设,为住房和城乡建设事业高质量发展提供坚强政治保障等方面的要求。

以下为住建部提出的2020年要重点抓好的9方面工作:

一是着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制。

二是着力完善城镇住房保障体系,加大城市困难群众住房保障工作力度。抓好完善住房保障体系试点工作,争取形成可复制、可推广经验。进一步规范发展公租房,强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障。严格把握棚改范围和标准,稳步推进棚户区改造。总结推广试点经验,进一步完善支持政策,做好城镇老旧小区改造工作。改革完善住房公积金制度。

三是着力培育和发展租赁住房,促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业,加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房,探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

四是着力提升城市品质和人居环境质量,建设“美丽城市”。深入贯彻落实新发展理念,把城市作为“有机生命体”,从解决“城市病”突出问题入手,统筹城市规划建设管理,推动城市高质量发展。建立和完善城市建设管理和人居环境质量评价体系,开展“美丽城市”建设试点。加快构建部、省、市三级CIM平台建设框架体系。系统化全域推进海绵城市建设,推进基础设施补短板和更新改造专项行动。全面推进城市生活垃圾分类工作,46个重点城市要实现2020年基本建成生活垃圾分类处理系统的目标。加强历史文化保护,构建全国城乡建设与历史文化保护传承体系。继续深化城管执法体制改革,加快建设城市综合管理服务平台。

五是着力改善农村住房条件和居住环境,建设“美丽乡村”。总结推广钢结构装配式等新型农房建设试点经验,提升农房品质和农村生活条件。加快推动农村生活垃圾治理,改善农村人居环境,推动建立县域美丽乡村评估体系。

六是着力推进建筑业供给侧结构性改革,促进建筑产业转型升级。认真贯彻落实关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见。改革完善工程标准体系,深化工程造价市场化改革。大力推进钢结构装配式住宅建设试点。继续完善工程担保制度,改革建筑劳务用工制度。强化建设单位工程质量责任,加强施工现场重大风险安全管控,确保建筑施工安全。

七是着力深化工程建设项目审批制度改革,持续优化营商环境。推广各地改革经验和创新做法,进一步推进全流程、全覆盖改革,完善评估评价机制,加强社会监督,确保明年基本建成全国统一的工程建设项目审批和管理体系。

八是着力开展美好环境与幸福生活共同缔造活动,推进“完整社区”建设。围绕改善城乡人居环境,继续深入开展“共同缔造”活动,使“共同缔造”活动与美丽城市、美丽乡村建设有机融合、统筹推进。试点打造一批“完整社区”,完善社区基础设施和公共服务,创造宜居的社区空间环境,营造体现地方特色的社区文化,推动建立共建共治共享的社区治理体系。

九是着力加强党的建设,为住房和城乡建设事业高质量发展提供坚强政治保障。巩固和拓展“不忘初心、牢记使命”主题教育成果,持续整治群众身边的腐败行为和作风问题。大力加强干部队伍建设,用好“致力于绿色发展的城乡建设”系列培训教材,持续加大对城市党政领导干部和全系统干部的培训力度。

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