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解读|“内循环”和房地产到底什么关系

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构建国内大循环,至少从中短期来看,房地产是这个“大循环”中不可或缺的分支。


近期,国家反复对构建“国内大循环”重申、强调,并将其视为是未来重要的战略举措。国内大循环,最重要的抓手,就是扩大内需。由此,一个简单的逻辑就是,要夯实“房住不炒”,防止房地产虹吸居民收入、阻滞居民消费、拉大收入差距,让扩大内需的发力点惠及众多中小微和双创企业,带动居民就业,稳定收入预期,自发修复内需动力,以涓涓细流汇成内循环的大河。

所以,市场很担心楼市迎来新一轮打压式调控。7月24日,高层在房地产工作座谈会上,明确了下一阶段房地产调控的基调,比如时刻绷紧调控这根弦;严控增量,防止资金违规流入房地产市场;发现问题要快速反应和处置,及时采取有针对性的政策措施。紧接着,政治局会议再次强调“房住不炒”。7月以来,各地楼市政策明显收紧,深圳、东莞、宁波、南京等热点城市限购全面升级,直指投机炒房抬头,有的城市一个月内高频率地出台调控政策。

从数据上看,刚刚过去的7月,热点城市交易量“冲高回落”,既有积累需求疫后释放殆尽的迹象,也有需求端管控严格,市场预期转淡的影响。笔者认为,站在传统“周期论”的角度,看待下半年及未来地产的变化,是有失偏颇的。其实,大家关注到的只是少数舆论冒头的城市,全国层面而言,下半年及未来会更加强调“一城一策”。单看一线城市,深圳对投机炒房一通暴击,但北京为了消化限竞房的高库存,近期取消了土地限价的管制。

截至7月30日,今年北京共成交商品住宅地块34宗,其中28宗不限价。笔者所在的广州,尽管市场开始回升,但新房销售仍以促销为主,折上加折的现象很普遍。一线城市尚且如此,二线城市将“一城一策”做得就更到位了。比如,7月21日长春将二次申请公积金贷款的利率上浮10%,但同一天将三环内限售取消了;7月7日宁波收紧了户籍和非户籍人口在市五区的限购政策,但半个月后的22日,无房家庭在市六区可优先认购一套房。

这一收一放,可谓张弛有度,目的是维持楼市一定活跃度。放眼全国,也是如此。总结近期的调控政策,会发现“优先购房”的规则是共性,摇号也好、直接认购也好,各地都给刚需、人才等提供了买房的绿色通道。站在宏观的角度,政策这样做微观设计是很好理解的。高层会议讲到,我国经济当前面临的问题,很多是长期结构性问题,要作“持久战”的准备。同时,会议还首次提出,完善宏观调控跨周期设计和调节,实现稳增长和防风险长期均衡。

什么意思呢?当前,经济形势仍然复杂严峻,不确定性较大,我们遇到的这些中长期的问题,既包括房地产、隐性债务、经济结构、人口结构等老问题,也包括新冠疫情、外部环境变化等新问题。这些问题的应对,超越了以应对经济短周期波动为主的传统逆周期政策框架,亟需建立一套战略站位更高、更针对于缓解中长期问题的调控框架,即“跨周期设计和调节”。

就地产而言,客观讲,对消费的短期拉动、财政的短期贡献、投资的短期稳定,地产功不可没。上半年,经济明显好于预期,明理的人都应该清楚,地产在其间的分量。既然如此,就应该尽力腾挪常规政策的空间,以持久战的智慧性打法,以跨周期的长远视角去解决问题。由此,就不难理解,为何2019年底将“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产长效机制的目标。构建国内大循环,至少从中短期来看,房地产是这个“大循环”中不可或缺的分支。

其实,这几年地产调控一直是这样的思路,看全国商品房销售量,过去3年在历史高位上拉出一条直线,热点城市也如此,这多半要拜“一城一策”所赐。下半年及未来,调控会更加强调“一城一策”。即便是严厉调控的城市,也在极力呵护市场、保护刚需。再说,不管是继续推进城镇化,还是打造都市圈“增长极”,抑或消费升级,房地产的增量空间还很大。

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