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【指南一周楼市】房贷利率选固定还是LPR?三大新盘示范区齐亮相

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一周大事件,一文全知晓。上周(8月10日-8月16日)石家庄楼市都发生了什么事情呢?

从上半年持续输出的项目动态来看,下半年注定是一个竞争激烈的市场,并驱争先的竞逐赛已经开始。8月第二周,契税法的颁布、五大行同时发布LPR利率的截止时间,这两大政策都关系到每个人买房问题,那么契税是不是涨了?LPR该不该换呢?此外,上周全新项目的扎堆亮相成了最明显的特点,中铁花语城、润江·云锦、中电世纪公园示范区相继开放,万科紫台、中海·云锦、当代府等热点项目加推节奏提速。城建方面,石家庄四环建设时间出炉,一起来了解上周石家庄楼市。

一、契税法颁布,买房更贵了?

8月11日,《中华人民共和国契税法》正式通过,法律的第三条规定,契税税率为百分之三至百分之五,但各省市可根据具体情况实施差别税率;三种情况免征契税,包括(1)居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以免征或者减征契税(2)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属,免征契税(3)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属,以上三种情况免征契税,本法自2021年9月1日起全国施行,同时废止1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》。

指南点评:一些朋友看到契税法规定契税税率在3%-5%之后,担心以后买房会不会更贵了,这种疑虑暂时可以打消了。

第一,我国实行的契税税费范围一直都是3%-5%,依据的是1997年出台的《中华人民共和国契税暂行条例》,这次为了将落实契税税率的法定原则,政策上把之前的“国务院暂行条例”上升为了“法律条例”,维持在原来的3%-5%,也就是没有变;

那为什么大家实际交的契税都在1%-2%呢,因为国家税务总局在2016年的规范性文件(财税〔2016〕23号)明确提出,家庭购买首套房的减免1%、1.5%的契税税率,购买二套房减免1%、2%的契税税率,相当于我们享受了一个优惠政策。

这项政策自2016年开始施行,但是并没有截止时间,新契税法其中一些条款也表明这些优惠利率还会继续实施,所以没必要担心买房更贵了。

二、房贷选固定利率还是LPR+加点基数?

8月13日,工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行发布公告称,将于2020年8月25日起对符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款批量转换为LPR定价。此前7月20日,交通银行已经发布公告,将于2020年8月21日对尚未转换为贷款市场报价利率(LPR)或固定利率的存量浮动利率房贷,统一调整为LPR浮动利率加减点方式。

指南点评:

消息发布后,很多朋友都在焦灼,到底应该调整为固定利率还是LPR浮动利率的方式呢?

首先,我们有两种选择,第一种是选择固定利率,也就是你现在是多少,转变后将一直实行这一贷款利率;第二种选择是:LPR+加点基数 的方式,因为LPR在每年重新定价时都会变动,所以选择LPR+加点基数的方式,意味着你的贷款利率将“充满变数”,我们来看一下具体的计算方式:LPR+(你现在的房贷利率—4.8%),详细可参考小林说房之前的文章。【小林说房】不知道LPR浮动利率如何转换?该不该换?看这篇就够了

如果选择固定利率,那么稳定性就相对比较强,LPR的变动跟你的利率没有关系,未来十年、二十年你还贷款的水平和当前是一样的;但是固定利率永远不变吗?当然不是!小林咨询银行了解到,未来基准利率也有可能根据国家要求作出调整,贷款利率有可能随之改变。

如果选择LPR,未来LPR上升,那么我们的贷款利率相应上升,LPR下降,我们的贷款利率相应下降。我们可以先算一笔账,当前的LPR为4.65%,但实际执行的利率基本都要上浮10%,为5.115%,因此,对于之前在基准利率上打过折扣的人群来说,选择固定利率要比当前LPR水平下的利率更优惠更合适,对于之前在基准利率上进行上浮的人群来说,选择在当前的LPR水平下转换,则显得更合适。

但是,目前没有任何条件能够让LPR保持一直上升或者下降,所以对于每一个转换为LPR+加点基数的人来说,这份“不确定”将伴随其未来十年、二十年的还款周期当中。

关于LPR转换规则,小林再补充两点,1、公积金贷款不受影响,包括历史的和新签的。公积金组合贷款中的商贷部分,按照新政调整;2、2020年1月1日之后申请贷款的,不用重新签合同。


三、新项目入市节奏加快,二环里竞争氛围加剧

8月第二周,市场推盘节奏明显加快,尤其是新项目的入市,本周中国铁建花语城、润江·云璟、中电世纪公园项目分别举行了首次示范区开放活动,尤其是在周日当天,尽管雨丝绵绵,但是各大售楼处人气依然很足。

8月15日,润江·云璟售楼部开放。润江云璟位于长安区中山东路与谈固东街交口东北角,项目为原三职专用地,总占地31亩,规划两栋18层小高层,一栋9层洋房,一栋6层洋房,一共308套住宅。

目前项目1号楼开启认筹,4万抵7万。其中1号楼共3个单元,1单元2单元总高18层,3单元总高16层,2梯2户电梯入户。户型面积为103-130平,均为三室,毛坯交房,目前109平的样板间已开放,可前往参观。


润江·云璟沙盘图



                                        润江·云璟户型图

8月16日,中国铁建花语城示范区样板间盛大开放,活动当天正式启动认筹,其中10# 11#楼已经取得预售证,2万认筹金享受开盘99折,高层为83㎡的两室两厅一卫,100㎡三室两厅一卫,洋房目前只公布110㎡三室户型,首付20万起,高层精装交付。

中国铁建花语城项目紧邻奥体中心,总占地达到309.16亩,是目前奥体板块体量最大的项目,其中一期工程建设场地位于石家庄 正定新区,西至白朴街,东至规划路,南至丁家庄路,北至恒阳路。总占地 面积69100.37㎡(约合103.65亩)将建设17栋高层住宅楼以及配套公建、配套商建、地下车库、地下室等,含1栋15层住宅楼(保障房),1栋16层住宅楼,7栋11层住宅楼,7栋18层住宅楼;1栋1层配套综合楼。


中国铁建花语城沙盘图


中国铁建花语城100㎡三室户型


中国铁建花语城83㎡两室户型

8月16日,中电·世纪公元项目位于建华大街与槐安路交叉口西南角,规划了两栋loft、平层混合业态及一栋总部级写字楼,8月16日示范区已开放,2号商业楼获预售证((2020)129号),价格待定。


中电·世纪公元沙盘图

四、石家庄四环建设:2020年1月开始建设

上周有网友在官网咨询:问四环(环城快速路)什么时候开工建设,具体规划又是什么?

市交通运输局回复:绕城公路项目总途径无极县、藁城区、正定县等10个县区,共涉及国道G338和国道G307等10个项目,项目规划总里程333公里,建设里程306公里。依据省市“十三五”规划和各级领导要求,考虑引导货运交通过境市区和交通运输大气污染防治的迫切需要,结合项目现状通行能力和前期工作进展,初步计划从2020年1月到2026年12月,分时段推进绕城公路所辖项目的前期工作和项目建设。

指南点评:目前石家庄四环方位基本确定,从四个方向来看,东四环基本在藁城区,南四环主要位于元氏和栾城区域,西四环则主要位于鹿泉区,北四环将从正定新区穿过,未来城市扩容过程,四环“先行”将对周边各大区域发展起到利好作用。

东:机场路+新赵线;

南:按照新规划由辛集市到平山县,更名为省道辛平线。(衡井线南移);

西:京赞线;

北:利用338国道规划线位(从正定新区北侧穿过),具体规划线位未定。


(四环示意图)

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