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恒大打响下半年中国降价卖房“第一枪”!

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降负债压力下,中国龙头房企恒大打响下半年降价卖房“第一枪”。

根据恒大6日晚间确定的促销计划,未来一个月内,恒大在全国的楼盘全线七折。同时还有一些额外折扣如清尾最高88折等。同时,加大推盘力度,预计“金九银十”(9月份和10月份是房地产传统旺季)再推40多个新楼盘。该公司将9月份和10月份的销售目标定为单月1000亿元(人民币,下同),累计2000亿元。如果恰能叠加各种优惠,据测算,一套原价100万元的房子,多重折扣之后,只需58万元即可成交。

“全国楼盘七折”对于经常打折促销,且折扣力度不小的恒大来说也是史无前例的。当然,实际执行过程中,对全国所有楼盘都打七折是基本不可能的。现在各地楼市“一城一策”,许多地方更对新房限价,房企并不能单方面大幅调低价格。

事实上,在疫情形势最为严峻的2月份,恒大也是第一个提出大力度打折促销的房企,在疫情期间也快速回笼了资金。

受促销等因素影响,据统计,恒大今年前8个月精装修住宅的销售均价降至每平方米9132元。七折优惠下,恒大“金九银十”的销售均价可能降至每平方米8000元-9000元区间。

疫情过后,楼市复苏迅速,房企近几个月销售额普遍回升。为什么恒大还要在传统旺季“金九银十”大力度促销?

答案是,为了降负债。

从销售数据来看,恒大前8月录得4506亿元销售额,如果9月和10月份完成2000亿元的目标,这意味着恒大将提前两个月完成6500亿元的年度目标。

更为重要的是销售背后的回款。若按恒大上半年89.4%的回款率计算,“金九银十”期间恒大将回款约1800亿元,这将极大地促进降负债,推动各项指标符合监管层要求。

据媒体报道,此前中国监管部门形成重点房企资金监测和融资管理规则,主要涉及“三条红线”:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企净负债率不得大于100%;房企“现金短债比”小于1。房企一旦“踩线”,则不能增加或需严控有息负债规模。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出,从2019年的财务数据来看,恒大“三条红线”全踩。因此,本次降价促销的主要目的也是为了快速回款降低负债指标。

但降价卖房必定会削减利润。贝壳研究院高级分析师潘浩指出,恒大上半年也因折价促销等造成短期利润水平大幅下降。恒大半年报显示,上半年恒大在销售额“逆势”上行同时,毛利同比下降13.7%。

作为行业龙头,恒大率先降价或将带动整个市场加速出货,部分房企或效仿这一做法。楼市会出现新一波降价潮吗?

潘浩指出,从房企公布的上半年业绩看,已经公布的企业中近一半业绩完成率不达标,下半年销售承压,适当调整价格策略提高销售量必然是各大房企下半年将采取的重要手段,但不意味着市场价格会随之下降。

从全国来看,当前新房市场供需两端逐渐走稳。一方面,政策层面以稳为主,并不鼓励房价大幅波动;另一方面,购房需求稳定的情况下,降价并不能创造需求,只能短期消耗市场,买卖双方趋于理性的情况下,市场出现大范围降价潮概率较小。

值得注意的是,作为头部房企,恒大拿地成本较低,土地储备量大,可以一定程度对冲促销对利润的侵蚀。但对于拿地和融资成本都较高的企业来说,打价格战可能会引发后续的危机。

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