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地王又频现 二三线城市楼市异动

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记者近日在银川、石家庄、南京、徐州等地调查发现,近期房地产市场回暖,部分二三线城市楼市再现火爆景象,一些楼盘“开盘即售罄”“一房难求”。当前疫情趋于稳定,房企融资环境相对宽松,拿地热情较高,潜在购买力也开始释放。在此背景下,银川、唐山、成都、沈阳等城市多次上榜全国新房、二手房房价环比涨幅前十。业内人士认为,当前部分二三线城市房价上涨与疫情趋稳后需求得到释放有关,但应继续坚持“房住不炒”政策导向,坚决打击捂盘、炒房等行为,减少对“土地财政”的依赖。

部分城市房价上涨明显

国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格月度报告显示,7月份,新房同比涨幅前十名分别是银川、唐山、西宁、呼和浩特、徐州、南宁、锦州、成都、无锡、扬州。其中,银川市新房价格环比上涨2%,同比上涨17.6%,新房价格已连续3个月领跑全国。

记者日前走访银川多个楼盘发现,每平方米八九千元的价格非常普遍,一些热门板块更是突破万元,热销、“一房难求”已成为普遍现象。在某十强房企售楼部内,人头攒动,热火朝天,置业顾问应接不暇。“房子根本不愁卖,基本处于开一栋清一栋的状态。”一名置业顾问告诉记者。

在众多购房者中,不乏想借房价上涨大赚一笔的投资客。“今年房价这么好,有闲钱放在银行卡里,不如拿来做一些投资。”银川市民何女士虽然已有两套住宅,但还想再买一套。

在南京,进入3月中旬后,房企供货量上涨明显,市场随之出现回暖行情,并一直延续。官方数据显示,1-6月,南京市新建商品住宅成交量超3.6万套,已经恢复到常年平均水平。7月份,南京新房成交量环比上涨约20%,新房市场持续活跃。不仅如此,二手房市场也热度不减。7月份,南京市二手住宅价格环比上涨0.4%,同比上涨5.2%。

国大地产是石家庄市最大的二手房中介,该公司一位负责人说:“今年7月以来,房地产市场有了明显回暖倾向,销量显著提升,其中7月份环比上涨了20%左右,同比上涨了40%左右。目前市场回暖,也与疫情趋于稳定有关系,不少潜在客户开始选择出手。”

一些城市接连拍出“地王”

记者调查发现,不少城市土拍市场接连拍出“地王”、地价不断被刷新,成为助推房价上涨的重要因素。

7月28日,徐州市新城区大龙湖迎来了一场激烈的竞拍。一幅地块起始楼面价为每平方米8010元,开拍2分钟后,就迎来了三次亿元级加价,开拍5分钟,楼面价已经刷新“地王”。经过4小时224轮的竞拍,最终,儒辰地产以总价14.22亿元拿下该幅地块,成交楼面价为每平方米16180元,创下徐州市住宅用地单价新纪录。

数据显示,上半年,徐州市土地出让金总额达248亿元,与2019年同期相比增加了71.03%。而在南京市,上半年土地市场也明显转暖,甚至出现个别地块出让时达到最高限价、超百轮竞价的现象。

8月26日,银川土拍市场“地王”连续刷新,一天之内楼面价从首次突破每平方米5000元,到迅速逼近6800元,亩均价也突破了800万元,地产从业人员几乎陷入一片狂欢。

宁夏同策易大房地产咨询有限公司董事长易荣华说,房价、地价上涨与价格洼地也有关系,银川房价在全国省会城市(首府城市)中排名靠后,与周边省会城市房价差距较大,近期的涨价存在一定程度的补涨因素。

河北大学经济学院教授张玉梅分析认为,目前的房地产市场表现与货币政策较为宽松有关系,广义货币供应量(M2)处于较高增速,对小微企业、农业企业的一系列贷款可能也会有小部分流入楼市。

一些业内人士分析认为,除了宽松的货币政策,“地王”频出原因还有很多,比如房企必须有充足的土地储备,不拿地就没有新的融资和新的业绩,企业稳定发展就难以为继。当然,也不排除房企用拿地来制造市场火热的氛围,引诱消费者购房,从而达到推动市场回暖、拉动房价上涨的目的。但是,随着疫情得到有效控制,货币政策回归稳健,房企资金链就会紧绷,拿地热情或将降温。

此外,房价快速上涨,也刺激了一部分恐慌性购房需求,在买涨不买跌的心理作用下纷纷涌入楼市,也反过来在一定程度上进一步促成了房价的上涨。

坚持“房住不炒”政策导向

在房价预期持续上涨的情况下,个别城市捂盘惜售等情况开始出现,部分房企已经达到预售条件却迟迟不拿预售证,捂盘等待房价继续上涨。对此,地方政府部门发布相关政策,加强楼市调控和管理,谨防房价不合理过快上涨。

7月份,南京市住房保障和房产局等7部门联合发布了促进市场平稳健康发展的通知,优先保障本市户籍无房家庭购房、限制离婚购房、加强热点楼盘销售管理。9月8日,银川市住建局召开房地产市场调控会商会,60多家房企参会。会议提出,对于9月1日前开盘的项目,短期内以9月份拟销售均价不得高于8月份均价为原则予以调控;对于9月1日后新开盘的项目,银川市住建局将结合项目成本等多方面因素制定价格区间。

业内人士认为,当前楼市存在一些乱象,应收紧楼市调控。过高的房价已经超出很多百姓的承受能力,部分楼盘其实仍有不少房源可选,与房企公开宣传的“持续热销”不符。与此同时,由于一些二三线城市缺乏相应的人口规模和产业支撑,过快上涨的房价存在风险隐患,也透支了未来市场。

“一定要珍惜来之不易的房地产调控成效,防止部分城市出现政策变化‘一日游’的情况。”张玉梅建议,信贷政策应更加严格,如潜在购房者在申请购房贷款时,可对5年内交易较为频繁的人应根据实际情况采取相应的限制,压缩投机客的生存空间。

不少专家认为,一定要坚持“房住不炒”政策的稳定性和延续性,特别是针对短期内房价上涨较快的城市,要对各类房地产销售违规行为严厉打击,防止此前经常出现的分期首付、低首付等情况,并通过对多套购房适当提高首付比例等方式,规避炒房行为。

从业人员认为,在当前市场环境较好的情况下,房企仍应保持理性,不要被房价的快速上涨冲昏头脑,严防捂盘惜售、违规销售、恶意炒作等行为。同时,应继续练好“内功”,推出更加优质的产品以满足不同客户需求。

同时,地方政府应通过转变经济发展方式来拓展新的财政收入来源,减少对“土地财政”的依赖。银川市房地产业协会秘书长季光军等人建议,要对出让土地价格进行科学评估,不应片面强调“价高者得”的标准,同时要对房企从周边配套投入、绿色节能投入、社会公益贡献度等方面进行综合评判。

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