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老旧小区装电梯有何难?资金来源难,费用分摊难

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老旧小区加装电梯有利于居民生活的便利,以及整个小区居住品质的提升。加装电梯要在多方之间寻求利益平衡点和最大公约数,实现广大居民的总体利益最大化。

老旧小区加装电梯是居民热切期盼,但实际执行起来却困难重重的一件事。2020年7月出台的国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出,到“十四五”期末,结合各地实际,力争基本完成对2000年底前建成并需改造的城镇老旧小区的改造任务。统计数据表明,我国2000年以前建成的老旧小区有近17万个,加装电梯需求大。一些兴建于上世纪八九十年代甚至更为久远的老旧小区,楼层多在五层至六层。居住在这些小区较高楼层且年长的居民对于加装电梯有强烈需求。然而老旧小区加装电梯面临众多十分复杂的情况,近年来能够顺利加装电梯的小区还是少数。比如某加装电梯工作室统计,仅上海地区,近年来就接到了几百个咨询案例,而真正完成施工并交付使用的比例不足申请总量的3%。

具体面临哪些难处?

其一,意见难统一。往往住在高楼层的居民愿望强烈,住在低楼层、地下室的居民由于加装电梯后受益不大,甚至将面临更多采光、噪音等问题,于是持反对态度。高低楼层的居民意见很难达成一致。

其二,资金来源难。一部电梯通常几十万元,一层和地下室居民往往不参与出资,分摊到其他住户的加装费用有时达五六万元,尽管很多城市会有政府补贴,但对于很多老旧小区居民来说仍是不小的负担。

其三,费用分摊难达成共识。电梯安装后,还有日常运行和保养维修费用,这些资金该谁出,又怎么进行分摊,也需要居民反复协商决定,每一户居民都有各自诉求。

总体而言,老旧小区加装电梯有利于居民生活的便利,以及整个小区居住品质的提升。加装电梯要在多方之间寻求利益平衡点和最大公约数,实现广大居民的总体利益最大化。

加装电梯起决定作用的是整个单元内业主的意志。小区居民作为加装电梯的申请人,可以委托业主委员会、老旧小区住宅原产权单位、建设单位、物业服务人等作为受托人,推进加装电梯工作。受托人应该积极沟通协调,推动业主们友好协商,处理好相邻关系。避免支持加装的业主不顾反对强装,反对的业主对加装实施强力阻挠等不和谐状况出现。

根据民法典第二百七十八条的规定,业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。小区加装电梯属于“改建、重建建筑物及其附属设施”,而决定“改建、重建建筑物及其附属设施”事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主,且参与表决人数四分之三以上的业主同意。从一些城市的实践经验看,征求上述“双三分之二,双四分之三”业主同意后再进行加装比较合理。

加装电梯的资金来源应该更加多元化。本着谁受益谁出资的原则,资金主要来源应该是需要加装电梯的业主。根据一些地方经验,地方财政对于老旧小区加装电梯给予一定财政补贴。比如北京市在2019年曾明确,“加装电梯市级财政补贴每部最高64万元,各区结合实际制定补助政策,其余资金由企业、个人承担”。为了拓宽资金渠道,可以允许出资加装电梯中缴存住房公积金的业主,提取住房公积金用于支付加装电梯个人分摊费用。此外,还可以按照相关规定申请使用住宅专项维修资金用于加装电梯。

分摊建设和管理资金应该更加科学合理,并探索多种模式。业主可以根据所在楼层、面积等因素分摊加装电梯资金。通常认为比较合理的状况是,高楼层居民得利较多,应多分摊。一层和地下室居民如果在采光、噪音方面的确有相应损失,可以获得一定补偿。中楼层得利少些,可以少分摊。加装电梯还可以和小区停车位等问题一起捆绑解决,对于低楼层用不上电梯的居民可以给予停车位使用上的便利或者费用减免作为补偿。

一些城市除了业主自筹自建、产权单位出资之外,还探索一种代建租赁的模式,第三方作为实施主体负责出资加装电梯和后续维护,业主乘坐刷卡付费或者按期付费,不需要居民的前期投入。此外,在当前很多老旧小区引入社会力量对小区全面改造的背景下,社区运营企业可以联合物业企业,将电梯广告收入、盘活小区闲散空间获得的租金收入、停车费、物业费等作为综合收入来源。进而将加装电梯、小区环境修缮翻新、水电路气改造等费用一并整体考虑,有利于形成老旧小区改造的良性循环以及实现可持续发展。

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