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公摊面积不能是一笔糊涂账 取消公摊有可能

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商品房公摊面积是否应取消?近日,住房和城乡建设部发布关于《住宅项目规范》第三次公开征求意见的通知,其中未提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,尤为引人注目。

之所以说引人注目,一方面是关于公摊面积的争议一直存在,今年全国两会上,多名代表委员再次提及该话题,持续引发热议。另一方面,2019年第一次征求意见时,《规范》明确提到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。当时,文末起草说明提到:目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。而最近两次征求意见,该条规定已消失不见。

“公摊面积伤民”,应该说是一个不争的事实。原因在于,公摊面积缺乏法律依据和制度约束,导致计算系数不统一、不透明。同样的建筑面积,有的是90%得房率,有的只有70%,有的甚至只有60%,究竟是怎么算的,算得准不准确,只能由开发商自说自话。而普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力,一把尺子量不透,买房就像“开盲盒”。

讨论热烈之际,还有一个被网友普遍提出的疑问:如果房屋总价是一样的,无论采用建筑面积还是使用面积,唯一有差别的只是单价而已,那么有何必要取消公摊面积呢?有学者对此作出了形象的比喻:有整只出售的榴莲,也有去壳出售的榴莲,虽然后者单价偏高,但是可以避免榴莲壳重量对价格造成的不确定影响,更让人有“所见即所得”的安心感。

道理并不复杂,但《规范》在相关表述上的变动,说明取消公摊面积并没有想象中那么简单,可能会面临各种各样的阻力。譬如,已经购房的人默认了公摊面积,没有购房的人只为使用面积买单,会不会破坏现有的房价体系?公摊面积不是孤立的,还伴随物业费、取暖费、测绘费等具体支出,影响电梯井、管道井、楼梯间等公共空间的保养维护,由此带来的利益冲突又该如何调整?如果公摊不计价,会不会导致开发商缩小公摊面积,影响居住体验?

尽管这些因素需要通盘考虑,但从实践来看,取消公摊并非完全不可行。如早在2002年,重庆市就以地方规定形式要求以套内建筑面积作为计价依据。而发明了公摊面积的香港,若干年前也将之取消。当时,香港统一了新房计价方式,给二手房设立过渡期,允许建筑面积计价和套内面积计价同步并存。这些好的经验和做法,值得我们借鉴。

改革是一个复杂的系统性过程,假如取消公摊面积暂有难度,也不妨碍明确改革方向,因地制宜分步骤有序推进。如在不动产权证书上统一加注“使用面积”,为取消公摊做准备,或者加强源头治理,明确公摊面积范围和标准,坚决防止开发商在公摊上搞猫腻,坚决防止“公摊面积伤民”的情况发生。

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