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绿管:现房销售房企成本将提高1000元/平以上

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7月28日,绿城管理控股(09979.HK)召开2022年中期业绩发布会,会上被问及房地产市场趋势,该公司董事会主席郭佳峰表示,尽管政府出台许多纾困、支持等政策,但是在落地端并不明显;消费端大家的信心欠缺。就销售形势看,6月份整体起来了,但7月份又掉下去了;目前的房地产市场销售呈现L形走势,横端的长短要看整个宏观形势和国家的整体变化,再往下落的可能性也不大。至于有机构认为房企下半年遇偿债高峰等问题,会加剧房企出险,这种可能性整体不大。

对于目前的预售制和现房销售问题,郭佳峰表示,房地产开发商是政府的批发商,利润基本是平的。如果地价是1万元/平方米,房价在18000-19000元/平方米,在现有预售制度下,房地产开发商的利息成本大约在800-1000元。其他不变的情况下,如果转入现房销售环节,房地产开发商的利息成本要提升至2000元左右甚至更多。

郭佳峰认为,现房销售需要金融的背景,房地产开发商的利息成本降低至2%左右,这样利息成本降至200-300元,也可以实现现房销售。

未来现房销售的趋势可能倾向于澳大利亚等西方模式,即土地销售阶段就可以有金融参与进来;如果现在开发商又要支付土地款又要进行现房销售,市场规模会马上压缩,一个可以做20个项目的房企,现房销售只能做到四五个项目。

期内,绿城管理控股实现收入12.59亿元,较上年同期10.81亿元增长16.4%;毛利约6.35亿元,较上年同期5.13亿元增长23.7%;期内综合毛利率约50.4%,较上年同期47.5%提升2.9个百分比。

业务归属于公司股东的净利润约3.61亿元,较上年同期2.7亿元增长33.4%。公告称,期内公司经营活动现金净流量约3.63亿元,公司无负债。

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