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只涨不跌“信仰”被打破 法拍房的楼市江湖

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经过一年多的深度调控,房价“只涨不跌”的这种信仰逐渐被市场打破。而在法拍房市场,这种“信仰”似乎也被打破。

“即使在热门的深圳西部南山区,法拍房价格也一样跌。”长期关注法拍房市场的陈正(化名)告诉证券时报记者,“很多人都想在法拍房市场里面捡便宜,但法拍房市场跟正常交易的市场一样,价格波动幅度也很大。”他展示了一套自己曾关注的房源,位于深圳南山区星海名城五期的一套35平方米法拍房,在去年11月以389万元的价格成交。而在今年8月30日,同小区的一套46.4平方米的法拍房源,仅以391万元的价格成交,折算下来跌幅超过20%。

“其实,这样的情况还很多,这一年深圳楼市降温,虽然关注法拍房市场的人多了,但这并不代表价格就稳了,很多想买法拍房的购房者也会怕高位站岗。”陈正说,“二拍的价格通常会比一拍的价格低,但有些法拍房即使大降价都卖不出去。”在阿里平台上,证券时报记者看到一套位于深圳香蜜湖的东海国际中心的法拍房,面积约201平方米。或许是由于身处深圳的“豪宅圈”,这套房受到许多人的关注,但这套法拍房在今年1月时以1528万元的价格流拍,3月进行二拍时以1454万元成交。

“以深圳市场为例,如果以每天拍卖的房源计算,法拍房的流拍率通常都超过50%。”一家法拍房辅拍机构的经理告诉证券时报记者,“法拍房市场的热,或许体现在看热闹的人多而已。”

位于南山区的宝能城花园一直是深圳市场的“网红盘”,宝能城花园法拍房源之所以备受关注,主要还是因为与周边二手房存在价格倒挂。宝能城花园的多套房源曾计划在6月30日至7月1日进行司法拍卖,套均建筑面积约152平方米,起拍价约1504万元。不过,在第一次法拍上架时,15套法拍房近半个月仅8人报名,最终全数撤回。而在8月中旬,宝能城再度挂牌近40套法拍房,将于9月20日、21日和22日分别拍卖,这批房源以指导价每平方米98500元起拍。有业内人士表示,多数户型都属于高层,视野更好,景观更加开阔,应该会吸引更多的人关注。不过,截至发稿,证券时报记者发现每套房源都有五六百人围观,但仍无人报名。

法拍房的确可能有机会找到高性价比的房源,所以一些辅拍机构也盯上了这块蛋糕,安排了专门从事法拍房业务的中介人员,辅拍机构也越来越多,他们还打出这样的“口号”:一般购房者仅靠自己搜罗信息很难对每一套房源有精准的把控,想买到划算的法拍房,前提一定要做足功课,或者找一些专业做法拍房的团队协助调查把关,以免后顾之忧。不过,记者发现,这些专门针对法拍房的辅拍机构收费标准不一,法拍房辅拍机构的收费标准和服务模式仍有待完善。

另一边,正常交易的二手房市场表现又如何?刚刚过去的8月,深圳楼市并没有像8月骄阳般火热。相反,二手房过户量仅2000套,环比小幅下跌2%,也远远低于5000套荣枯线水平。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示,上周深圳二手房交易量跌破500套的水平。除了成交量不见起色,众多数据都可以说明当下深圳楼市的“成色”到底如何。乐有家研究中心的数据显示,8月该中心监控到的业主挂牌价有明显下滑,对比6月跌幅1.3%,环比也是持续下滑,达到了近1年来的最低点,降价成为市场普遍现象。在置业需求上,今年上半年深圳刚需及改善的占比相较2021年均有所提升,其中改善需求占比从20%提升到了22%,购房者逐渐回归理性,另外,新政下投资客被精准打击,占比从10%跌至4%。

不管是刚需还是改善投资,不管是法拍房还是正常交易的二手房市场,在业内人士看来,购房需求仍在,只是整个市场都在博弈。

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