顺应行业发展 房地产代建模式将成新趋势

处于深度调整周期中的房地产行业，在强有力政策支持下有望实现回暖复苏，重回平稳健康发展轨道。与此同时，一些顺应行业新形势的模式，正在从过去的蓄势待发逐步发展壮大，比如房地产行业的代建模式。房地产代建模式也被称为轻资产模式，其特征就是投资和开发相互分离。过去房地产开发企业需要通过大量融资拿地进行房地产开发，代建模式下，代建企业接受投资方的委托，不再融资拿地，而是仅仅部分或者全程参与房地产的设计、开发、管理和服务等环节。代建企业通过专业的管理和服务，输出标准体系、产品体系、品牌体系以及资源体系，通过输出这些资源为委托方带来价值提升。

房地产代建模式有广泛需求。我国提出，为更好解决新市民、青年人的住房问题，“十四五”时期将在人口净流入大城市筹集建设650万套保障性租赁住房，如此规模的保障性租赁住房建设任务为代建模式创造机遇。与此同时，我国仍处在城镇化率提升阶段，农村人口进入城市，城市之间的人口流动，以及随着我国进入城市更新阶段，都将继续产生房地产开发建设任务，大型国有企业、城投公司拿地后的开发建设管理，可以由有丰富开发经验的房地产开发企业以代建模式承接完成。

从国际经验看，专业细化与分工是房地产行业发展的大势所趋，而轻资产代建模式顺应房地产开发细分化趋势。以美国为例，房地产开发每一个细分环节，均有相对应的投资商、开发商、承建商、运营商。且轻资产模式在房地产开发领域较为普遍，有报道显示，美国三大房地产巨头均是以轻资产模式运营。

代建业务成为我国房企应对当前行业调整的新方向。较早进入代建业务的绿城管理集团在轻资产领域已探索10年有余。今年以来，不少房企宣布进军代建业务，如龙湖集团推出“龙湖龙智造”代建业务板块。有统计显示，目前已经有包括一些大型头部企业在内的40余家房地产开发企业布局代建业务。

面对热点城市拿地的高成本，加之当前个别房企出现资金流动性紧张的状况，在资金实力已显不足的情况下，独立拿地开发越来越少，以代建的模式开拓市场不失为一个新选择。今年以来，为地方城投公司提供代建、为出险房企项目进行纾困式代建，是代建市场增量的主要来源。尽管代建业务在整个房地产行业总体占比还不大，由于其轻资产的特征，能维持较低的杠杆率，使得负债率较低。目前，一些房企的代建业务有相对较为可观的利润率。

发展代建模式有助于开发企业更加专注于提升项目开发效率和品质。代建模式是房地产企业从过去集融资、拿地、开发、建设等功能于一身，向专业和细化分工过渡的体现。由于代建模式具有投资和开发相分离的特征，委托方和投资方专注于控制投资收益和风险，代建方则可专注于项目建设本身，能够集中更多精力提升项目建设品质。

代建模式的发展，需要代建企业进一步提升管理能力以及形成良好的品牌信誉度。业内人士预计，尽管当前一些已经开展代建业务的企业收益尚可，但随着代建领域进入快速发展期，有更多企业进入代建赛道，代建市场规模将进一步扩大，市场竞争也会更加激烈，收益率可能会有所下降。代建企业要在激烈的竞争中胜出，进一步做大做强，需要针对投资主体和购房客户均打造良好的信誉。把开发过程和服务内容标准化，这种标准化将提升整个商业模式效率，能够让投资人、消费者更方便地做出选择，更好地获得收益。同时，既要形成统一的建设和交付标准，也需深入市场满足更广泛的客户需求。作为房地产领域正在发展的一个新方向，地方政府的支持和行业的规范也必不可少。